韓国不動産の売却代金を海外送金するには？｜非居住者が確認したい税務署の証明書と送金手続き
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| 韓国不動産の売却代金を海外送金する非居住者の手続き |
韓国のマンションや不動産を売却し、売却代金が韓国の銀行口座に入った。
譲渡所得税の申告や納付も終わった。
そうなると、
「あとは自分の海外口座へ送金するだけ」
と思うのが自然です。
しかし、海外居住の外国人や在外同胞、非居住者が韓国不動産の売却代金を海外へ送る場合、ここで追加の確認が必要になることがあります。
問題は、そのお金が自分のものかどうかではありません。
韓国の銀行が、
その資金がどこから生じたものなのか
そして、
海外へ送金できる金額としてどこまで確認できるのか
を外国為替手続き上確認できるかどうかです。
ソウルのマンションを売って、すぐ海外送金しようとしたら？
例えば、海外に住む人がソウルのマンションを売却したとします。
残代金を受け取り、韓国の銀行口座には売却代金が入っています。
売却に関する税金も処理しました。
数日後、その資金を自国の銀行口座へ送ろうと銀行へ行きます。
本人としては、
「売買も終わり、税金も払ったのだから、普通の海外送金と同じだろう」
と考えます。
ところが銀行では、売却代金の出所や税務署の確認資料など、追加書類を求められることがあります。
ここで初めて、
不動産売却と海外送金は同じ手続きではない
ことに気付きます。
不動産を売ったことと、海外へ送金できることは別
公的資料
韓国の外国為替制度では、非居住者などが韓国から海外へ資金を送る場合、取引内容によって資金の取得経緯を確認する書類が必要になることがあります。
韓国不動産の売却代金については、国税庁が運用する不動産売却資金確認書が関係する場合があります。
これは韓国不動産を処分して得た資金を海外へ送金する際、該当するケースで資金の出所と確認可能な金額を示すための手続きです。
わかりやすく言うと
順番を二つに分けると理解しやすくなります。
不動産売却
→ 売却代金を受け取る
海外送金
→ その売却代金の出所と送金可能額を確認する
関連する手続きですが、同じではありません。
そのため、売買契約が完了したからといって、海外送金に必要な確認まで自動的に終了するわけではありません。
非居住者なら誰が不動産売却資金確認書を確認する？
国税庁の案内では、韓国不動産の処分代金を海外へ送金する一定のケースについて、不動産売却資金確認手続きが設けられています。
対象となり得るのは、例えば、
- 非居住の在外同胞
- 外国人居住者
- 非居住者
などが韓国不動産の売却代金を海外へ送る場合です。
ここで重要なのは、売却代金をいったん韓国の銀行口座へ入れたからといって、その資金の性質が完全に変わるわけではないという点です。
韓国不動産を売って得た資金であれば、その出所を確認するときには不動産売却代金としての経緯が重要になります。
売買価格の全額をそのまま海外送金できる？
ここもよくある誤解です。
例えば、ソウルのマンションを12億ウォンで売ったとします。
すると、
「売買価格が12億ウォンだから、12億ウォン全部がそのまま海外送金可能額になる」
と考えたくなります。
しかし、税務署が確認する金額と売買契約書上の売却価格は必ずしも同じではありません。
国税庁の案内では、売却価格だけでなく、不動産に関係する債務、賃貸保証金、売却に伴う税金や公課なども確認金額に関係します。
例えば、売却代金の一部を賃借人の保証金返還に使ったのであれば、その金額まで単純に売主が自由に海外へ送れる売却純資金として扱うことはできません。
そのため、税務署の確認は単に売買契約書の金額だけを見る手続きではありません。
実際の売却代金から、関連する債務や税金などを考慮し、売主に帰属する金額を確認する手続きとして理解する方が分かりやすいでしょう。
「預金等の資金出所確認書」と同じもの？
ここは特に間違えやすい部分です。
国税庁には、
不動産売却資金確認書
と
預金等の資金出所確認書
という別の手続きがあります。
名前が似ているため、
「韓国の銀行口座に入っているお金を海外送金するなら、預金等の資金出所確認書を取ればいい」
と思うかもしれません。
しかし、二つは同じ制度ではありません。
不動産売却資金確認書は、韓国不動産を処分した代金に関する確認手続きです。
一方、預金等の資金出所確認書は、在外同胞の国内ウォン預金や信託口座などに関する別の資金出所確認手続きで、国税庁案内では累計10万米ドルという基準が登場します。
したがって、
「10万米ドル以下なら韓国不動産売却代金は税務署確認が不要」
と理解するのは適切ではありません。
韓国不動産の売却から生じた資金なら、まず不動産売却資金確認書の対象になるかを確認することが出発点です。
「売却から5年以内・5年超」で証明書が変わる？
インターネットでは、
「売却から5年以内なら不動産売却資金確認書、5年を超えたら預金等の資金出所確認書」
という説明を見かけることがあります。
しかし、これをすべてのケースに使える単純な公式として扱うのは避けた方がよいでしょう。
現在の国税庁案内では、不動産をすでに処分し、その売却代金を金融資産として保有している場合についても不動産売却資金確認手続きで扱われるケースが示されています。
したがって、経過年数だけで証明書を決めるのではなく、
今ある資金の出所が何か
現在どの確認手続きが適用されるか
を管轄税務署と送金銀行に確認する方が安全です。
譲渡所得税を払えば海外送金手続きも終わる？
これも別の問題です。
韓国不動産を売却すれば、譲渡所得税など売却に関する税務処理が発生することがあります。
しかし、
税金を払ったこと
と
海外送金に必要な外国為替手続きが完了したこと
は同じではありません。
売却に関係する税金や債務は、税務署が確認する金額に影響する可能性があります。
しかし、税金の納付自体が海外送金のための資金出所確認や銀行の外国為替確認を代替するわけではありません。
したがって、海外へ売却代金を送る予定があるなら、
不動産売却の税務処理
と
海外送金の確認手続き
を最初から一緒に考えておく方がよいでしょう。
どの税務署へ申請する？
不動産売却資金確認書と預金等の資金出所確認書では、管轄を判断する基準も同じとは限りません。
国税庁案内では、不動産売却資金確認書について、非居住者などのケースで不動産所在地や本人の韓国内最終住所などが管轄判断に関係します。
一方、預金等の資金出所確認書では、指定外国為替銀行や最終住所などが関係する場合があります。
そのため、検索結果で最初に見つけた「資金出所確認書」の様式をそのままダウンロードするのではなく、
資金の出所
↓
必要な確認書
↓
管轄税務署
の順番で確認します。
税務署に何を準備すればいい？
必要書類は実際の売買や資金の状況によって異なるため、一つの固定チェックリストをすべての売却者に当てはめるのは適切ではありません。
ただし、不動産売却資金確認では、少なくとも、
- 不動産の取得・売却の経緯
- 実際の売却価格
- 売却代金の受領
- 売却に関係する債務や保証金
- 税金・公課
- 現在保有している売却資金
などを説明できる資料が重要になります。
重要なのは、韓国の銀行口座に大きな残高があることだけを示すことではありません。
その資金が韓国不動産の売却から生じたものであり、実際に売主へ帰属する金額がどの程度なのかを説明できることです。
指定外国為替銀行は必ず先に決める？
韓国の外国為替制度では、取引によって指定外国為替銀行が関係する場合があります。
しかし、
「不動産を売った外国人は全員、まず一つの銀行を指定し、その銀行だけを使わなければならない」
と一般化するのも適切ではありません。
適用される銀行手続きは、申請者の身分や送金の種類によって異なる可能性があります。
実際に海外送金を担当する銀行へ、
- 自分のケースでどの外国為替手続きが必要か
- 税務署のどの確認書が必要か
- 指定銀行の手続きが必要か
- 追加でどの資料が必要か
を先に確認するのが実務的です。
海外でお金が必要になる日まで待たない
例えば韓国不動産の売却代金を使って、自国で新しい住宅を購入する予定があるとします。
海外の残代金支払日が決まっているのに、韓国不動産の決済が終わった当日に初めて海外送金手続きを調べ始めると、時間的な余裕がなくなる可能性があります。
税務署では、売却内容、税金、保証金や債務、提出資料などを確認することがあります。
その後、銀行側でも外国為替送金に必要な書類を確認します。
だからといって、
「税務署は必ず10営業日、長ければ30日かかる」
のような固定期間を前提にする必要もありません。
処理期間は案件や追加確認の有無によって変わる可能性があります。
海外送金に期限があるなら、売却前または決済前から、管轄税務署と送金銀行に必要な準備や見込まれる手続きの流れを確認しておく方がよいでしょう。
非居住者が韓国不動産の売却代金を海外送金する順番
実務では次の順番で考えると整理しやすくなります。
1. 売却代金の流れを残す
売買契約書や実際の入金記録を保管します。
2. 売却に関係する税金・債務を整理する
売買価格の全額がそのまま確認可能な送金額になるとは考えません。
3. 税務署の正しい確認書を特定する
不動産売却から生じた資金なら、まず不動産売却資金確認書の対象か確認します。
4. 管轄税務署と必要資料を確認する
自分の居住状況と不動産所在地などを基に確認します。
5. 実際に送金する銀行の外国為替手続きを確認する
税務署の資料だけでなく、銀行が必要とする書類も確認します。
6. 必要な確認が整ってから海外送金を申請する
海外で資金が必要になる直前に書類不足が判明することを避けやすくなります。
まとめ
海外に住む非居住者や在外同胞が韓国不動産を売却した場合、
「売却代金が韓国の銀行口座に入り、譲渡所得税も払ったから、あとは海外送金するだけ」
と考えると、手続きの一つを見落とす可能性があります。
韓国では、
不動産売却
↓
税金・債務の整理
↓
正しい税務署確認書
↓
銀行の外国為替確認
↓
海外送金
という流れを分けて考える必要があります。
また、不動産売却資金確認書と預金等の資金出所確認書は別の手続きです。
10万米ドルという数字や「5年」という情報だけを見て、どちらを使うかを機械的に決めない方がよいでしょう。
最初に確認すべきなのは、
「このお金は何から生じた資金なのか」
そして、
「私の身分とこの資金に、どの税務署確認手続きと銀行の外国為替手続きが適用されるのか」
という二つです。
海外で不動産購入、投資、事業支払などの期限が決まっているなら、韓国不動産の決済が終わってからではなく、売却段階から海外送金までの手続きを一緒に準備しておくことが重要です。
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