[DE] Immobilie in Korea kaufen: Brauchen Ausländer eine Unterschriftsbeglaubigung für die Grundbucheintragung?

Immobilienkauf in Korea: Unterlagen für ausländische Käufer und Grundbucheintragung.

Sie leben in Deutschland und möchten eine Wohnung oder eine andere Immobilie in Südkorea kaufen.

Der Kaufvertrag ist vorbereitet, und ein koreanischer Rechtsanwalt oder Beobmusa (법무사, Judicial Scrivener) kümmert sich um die Eigentumsumschreibung.

Dann kommt plötzlich eine Liste mit Dokumenten:

Reisepass, Wohnsitznachweis, Vollmacht, Apostille – und möglicherweise ein sogenanntes Signature Certificate.

Für deutsche Käufer stellt sich sofort die Frage:

„Brauche ich für den Immobilienkauf in Korea wirklich eine besondere Unterschriftsbescheinigung, weil ich kein koreanisches Siegelzertifikat habe?“

Nicht automatisch.

Bei der Grundbucheintragung in Korea sollte man nicht mit der Annahme beginnen, dass jeder ausländische Käufer ein eigenständiges Dokument mit dem Titel „Signature Certificate“ benötigt.

Entscheidend ist vielmehr, welche Angaben und Erklärungen bei Ihrer konkreten Eintragung nachgewiesen werden müssen und welche Form der Beglaubigung dafür erforderlich ist.

Check 1: Kaufen Sie die Immobilie – oder geben Sie ein eingetragenes Recht auf?

Dieser Unterschied ist wichtig.

Die koreanischen Vorschriften zur Immobilienregistrierung verlangen ein Siegelzertifikat nicht bei jeder Eintragung und nicht automatisch von jedem ausländischen Käufer.

Bestimmte Registrierungssituationen können einen solchen Nachweis verlangen. Dazu gehört beispielsweise der eingetragene Eigentümer, der bei einer persönlichen Anmeldung als Verpflichteter ein Eigentumsrecht überträgt oder darüber verfügt.

Wer dagegen als Käufer neuer Eigentümer einer koreanischen Immobilie wird, benötigt nicht allein deshalb automatisch ein koreanisches Siegelzertifikat.

Der neue Eigentümer muss allerdings die für seine Identifizierung und Eintragung erforderlichen Informationen nachweisen.

Dazu gehören insbesondere die relevanten Angaben zur Person, zur Adresse und zur für die Registrierung verwendeten Identifikations- beziehungsweise Registrierungsnummer.

Was bedeutet das für ein „Signature Certificate“?

Hier entsteht häufig das erste Missverständnis.

Die koreanischen Registrierungsregeln unterscheiden zwischen:

Nachweisen zur Identität und Adresse des neuen Eigentümers

und

einer Siegel- oder Unterschriftsauthentifizierung, wenn diese für eine bestimmte Registrierung oder ein bestimmtes Dokument erforderlich ist.

Deshalb ist die einfache Formel

„Ausländer kauft Immobilie in Korea = Signature Certificate zwingend erforderlich“

zu pauschal.

Check 2: Was passiert, wenn tatsächlich ein Siegel- oder Unterschriftsnachweis verlangt wird?

Korea verfügt über ein System, in dem ein registriertes persönliches Siegel und ein entsprechendes Siegelzertifikat bei bestimmten Rechtsgeschäften eine wichtige Rolle spielen können.

Deutschland hat kein unmittelbar identisches System.

Genau deshalb sehen die koreanischen Registrierungsvorschriften für Ausländer Alternativen vor.

Wenn bei einer bestimmten Registrierung ein Siegelzertifikat erforderlich ist, kann je nach Situation ein nach dem anwendbaren System verfügbares Siegelzertifikat oder ein von der zuständigen Stelle im Heimatstaat ausgestellter entsprechender Nachweis verwendet werden.

Existiert dort kein vergleichbares Siegelzertifikatssystem, kann unter den dafür vorgesehenen Voraussetzungen die persönliche Unterschrift oder das Anbringen eines Siegels auf dem relevanten Antrag, der Vollmacht oder einem beigefügten Dokument entsprechend bestätigt werden.

Der entscheidende Punkt lautet also:

Nicht der Name „Signature Certificate“ ist entscheidend, sondern welche Unterschrift oder Erklärung für die konkrete koreanische Grundbucheintragung authentifiziert werden muss.

Ein deutscher Käufer sollte deshalb nicht einfach irgendeine Vorlage unterschreiben

Stellen Sie sich einen Käufer aus München vor.

Er kauft eine Wohnung in Seoul und beauftragt einen koreanischen Beobmusa mit der Eigentumsumschreibung.

Im Internet findet er eine englische Checkliste:

„Foreign buyer: notarized Signature Certificate required.“

Er lädt eine Vorlage herunter, geht damit zu einem Notar, lässt das Dokument bearbeiten und kümmert sich anschließend um weitere Auslandsbeglaubigungen.

Erst danach schickt er alles nach Korea.

Das kann unnötig sein – oder die vorbereiteten Unterlagen passen möglicherweise nicht zu dem Dokument, das bei seiner konkreten Eintragung tatsächlich benötigt wird.

Die bessere Frage an den koreanischen Eintragungsprofi lautet:

„Für welches Dokument meiner Eigentumsumschreibung benötigen Sie eine authentifizierte Unterschrift oder einen Siegelnachweis, und in welcher Form soll ich diesen in Deutschland vorbereiten?“

Damit klären Sie zuerst den tatsächlichen Bedarf und erst danach Notar, Beglaubigung und Apostille.

Check 3: Welchen Wohnsitznachweis brauchen Sie für die Grundbucheintragung in Korea?

Der Wohnsitznachweis ist ein eigenes Thema.

Wenn ein ausländischer Käufer als neuer Eigentümer eingetragen wird, müssen die für die Registrierung erforderlichen Angaben zu seiner Adresse beziehungsweise seinem Wohnsitz nachgewiesen werden.

Für jemanden, der in Deutschland lebt, bedeutet das jedoch nicht, dass irgendein beliebiges Dokument mit einer deutschen Anschrift automatisch genügt.

Welche Unterlage akzeptiert werden kann, hängt vom Status des Antragstellers und vom jeweiligen Dokumentensystem des Landes ab.

Andere Staaten verwenden andere amtliche Wohnsitz- oder Adressnachweise.

Deshalb sollten Sie vor der Beschaffung von Originalen klären, welchen deutschen Nachweis der für die Eintragung zuständige koreanische Fachmann benötigt.

Wichtig ist dabei die Trennung:

Wohnsitznachweis: Wo lebt der neue Eigentümer?

Unterschriftsauthentifizierung: Hat diese Person das betreffende Dokument tatsächlich unterschrieben beziehungsweise entsprechend bestätigt?

Das sind zwei verschiedene Anforderungen.

Check 4: Brauchen Sie eine koreanische Immobilien-Registrierungsnummer?

Auch die Identifikationsnummer sollte früh geklärt werden.

Ein Ausländer, der noch keine für die koreanische Immobilienregistrierung verwendbare Identifikationsnummer besitzt, kann eine Real Estate Registration Number for Foreigners, also eine Registrierungsnummer für die Immobilienregistrierung von Ausländern, benötigen.

Die konkrete Vorgehensweise hängt vom Status des Käufers ab. Deshalb sollte auch hier nicht davon ausgegangen werden, dass jeder im Ausland lebende Käufer exakt dasselbe Verfahren durchläuft.

Fragen Sie deshalb rechtzeitig:

„Besitze ich bereits eine Nummer, die für diese Eigentumsumschreibung verwendet werden kann, oder muss ich vor dem Abschluss eine Immobilien-Registrierungsnummer für Ausländer beantragen?“

Das erst kurz vor der Eigentumsumschreibung zu klären, kann unnötige Verzögerungen verursachen.

Check 5: Müssen alle Unterschriften exakt wie im Reisepass aussehen?

Auch hierzu kursieren sehr strenge Aussagen.

Zum Beispiel:

„Ihre handschriftliche Unterschrift auf Vollmacht, Kaufvertrag und allen anderen Dokumenten muss zu 100 Prozent mit der Unterschrift im Reisepass übereinstimmen. Schon eine kleine Abweichung führt zur Ablehnung.“

Eine solche allgemeine Regel ist nicht belegt.

Das bedeutet nicht, dass Identitätsangaben unwichtig wären.

Prüfen Sie vielmehr, ob Ihre Unterlagen den Käufer konsistent identifizieren, insbesondere bei:

• vollständigem rechtlichen Namen,
• Staatsangehörigkeit,
• Pass- oder Identifikationsangaben,
• Auslandsadresse
• und gegebenenfalls der verwendeten Registrierungsnummer.

Eine kleine optische Abweichung der handschriftlichen Unterschrift sollte nicht in eine erfundene automatische Ablehnungsregel verwandelt werden.

Entscheidend ist, dass die Person zuverlässig identifiziert werden kann und eine erforderliche Unterschrifts- oder Siegelauthentifizierung ordnungsgemäß erfolgt.

Check 6: Erledigt jemand in Korea die Grundbucheintragung für Sie?

Für viele Käufer aus Deutschland ist das der praktische Normalfall.

Sie fliegen nicht allein für jeden Schritt der Eigentumsumschreibung in Korea erneut nach Seoul oder Busan.

Stattdessen übernimmt ein Vertreter in Korea die Einreichung.

Dann muss die Vertretungsbefugnis durch die erforderlichen Unterlagen nachgewiesen werden. Die Vollmacht für die Grundbucheintragung wird dadurch besonders wichtig.

Aber auch hier sollten Sie nicht automatisch von folgender Formel ausgehen:

Vollmacht → deutscher Notar → Apostille → koreanische Übersetzung.

Zuerst sollte feststehen, wie die Vollmacht bei Ihrer konkreten koreanischen Registrierung verwendet wird und welche Authentifizierung dafür erforderlich ist.

Am besten klären Sie das bevor Sie das Original in Deutschland unterschreiben.

Check 7: Wann braucht ein deutsches Dokument eine Apostille?

Die Apostille für Korea ist für Käufer aus Deutschland besonders relevant, aber auch hier führt eine pauschale Checkliste schnell in die falsche Richtung.

Werden bei der koreanischen Immobilienregistrierung ausländische öffentliche Urkunden oder von einem ausländischen Notar beurkundete beziehungsweise beglaubigte Dokumente eingereicht, müssen die einschlägigen Anforderungen an ausländische Dokumente berücksichtigt werden.

Je nach Dokument und Ausstellungsstaat kann dabei eine Apostille nach dem Haager Apostille-Übereinkommen oder, wenn dieser Weg nicht anwendbar ist, die entsprechende koreanische konsularische Bestätigung relevant sein.

Für einen deutschen Käufer sind deshalb zwei Aussagen gleichermaßen gefährlich:

„Eine deutsche notarielle Beglaubigung reicht immer.“

und

„Jedes deutsche Dokument für einen Immobilienkauf in Korea muss notariell beglaubigt und anschließend apostilliert werden.“

Beides ist zu pauschal.

Entscheidend sind Art und Herkunft des Dokuments sowie die Funktion, die es bei der koreanischen Grundbucheintragung erfüllt.

Vollmacht für Korea: Erst die Form bestätigen, dann zum Notar

Gerade bei einer Vollmacht für den Immobilienkauf in Korea kann die Reihenfolge viel Zeit sparen.

Ungünstig ist:

Vorlage aus dem Internet herunterladen → unterschreiben → beglaubigen lassen → Apostille besorgen → Original nach Korea schicken → erst danach fragen, ob das Dokument passt.

Besser ist:

koreanischer Eintragungsprofi bestätigt die benötigte Form → Käufer unterschreibt wie verlangt → erforderliche Beglaubigung oder notarielle Bearbeitung in Deutschland → Apostille, soweit erforderlich → Original nach Korea.

Eine Apostille bestätigt die Echtheit beziehungsweise Herkunft des betreffenden öffentlichen oder notariell behandelten Dokuments für den internationalen Rechtsverkehr.

Sie repariert aber keine Vollmacht, die von Anfang an für die geplante koreanische Grundbucheintragung falsch vorbereitet wurde.

Check 8: Brauchen deutsche Dokumente eine koreanische Übersetzung?

Wenn bei der koreanischen Immobilienregistrierung beigefügte Informationen in einer Fremdsprache eingereicht werden, muss eine Übersetzung beigefügt werden.

Für deutsche Dokumente ist die koreanische Übersetzung deshalb ein wichtiger Vorbereitungspunkt.

Daraus sollte jedoch nicht automatisch die nächste vermeintliche Universalregel entstehen:

„Jede Übersetzung muss zusätzlich von einem zertifizierten Übersetzer notariell beglaubigt werden.“

Die allgemeine Registrierungsregel verlangt eine Übersetzung fremdsprachiger beigefügter Informationen. Daraus ergibt sich für sich allein noch kein einheitliches Notarisierungsverfahren für jede Übersetzung.

Auch hier sollte derjenige, der die Eintragung in Korea tatsächlich einreicht, vorher bestätigen, welche Form benötigt wird.

Ein realistischer Ablauf für einen Käufer aus Deutschland

Nehmen wir an, Sie leben in Frankfurt und kaufen eine Wohnung in Seoul.

Zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung bleiben Sie in Deutschland. Ein koreanischer Beobmusa soll die Eintragung für Sie erledigen.

Bevor Sie in Deutschland Originaldokumente unterschreiben oder apostillieren lassen, schicken Sie ihm zunächst:

• Ihre Pass- und Identitätsangaben,
• Angaben zu Ihrer deutschen Adresse,
• Informationen zu einer eventuell bereits vorhandenen koreanischen Identifikations- oder Registrierungsnummer
• und die Daten zum geplanten Immobilienerwerb und zur Vertretung.

Danach kann geklärt werden:

• welcher deutsche Wohnsitznachweis benötigt wird,
• ob eine Immobilien-Registrierungsnummer für Ausländer erforderlich ist,
• welche Vollmacht verwendet werden soll,
• welches Dokument gegebenenfalls eine Unterschrifts- oder Siegelbestätigung benötigt,
• für welche ausländischen Dokumente eine Apostille oder andere Bestätigung erforderlich ist
• und welche Unterlagen ins Koreanische übersetzt werden müssen.

Erst danach sollten die Originale in Deutschland endgültig vorbereitet werden.

Was geht bei ausländischen Käufern häufig schief?

Das Problem ist oft nicht, dass ein Käufer das eine universelle „Signature Certificate“ vergessen hat.

Häufiger wurde schlicht das falsche Dokument in der falschen Form vorbereitet.

Zum Beispiel kann ein Käufer:

• eine separate Unterschriftserklärung beschaffen, die gar nicht benötigt wurde,
• ein Dokument beglaubigen lassen, bevor die koreanische Form bestätigt wurde,
• davon ausgehen, dass eine notarielle Beglaubigung allein immer genügt,
• unnötige Dokumente apostillieren lassen,
• den passenden Wohnsitznachweis zu spät klären,
• die Registrierungsnummer erst kurz vor dem Abschluss prüfen
• oder fremdsprachige Unterlagen ohne erforderliche Übersetzung einreichen.

Bei internationalen Immobiliengeschäften kostet jeder zusätzliche Beglaubigungs- und Versanddurchgang Zeit.

Besonders ärgerlich wird es, wenn die Originale bereits von Deutschland nach Korea geschickt wurden und anschließend neu erstellt werden müssen.

Checkliste: Immobilie in Korea kaufen als Ausländer

Bevor Sie in Deutschland Originaldokumente vorbereiten, gehen Sie diese Punkte in der richtigen Reihenfolge durch.

1. Ihre Rolle bei der Eintragung klären

Werden Sie als neuer Eigentümer eingetragen, oder befinden Sie sich in einer Registrierungssituation, in der zusätzliche Siegel- oder Unterschriftsnachweise verlangt werden?

2. Identifikationsdaten prüfen

Klären Sie, welche Identifikations- oder Immobilien-Registrierungsnummer verwendet wird.

3. Deutschen Wohnsitznachweis bestätigen lassen

Beschaffen Sie nicht irgendeinen Adressnachweis, sondern klären Sie vorher, welches Dokument für Ihre Situation akzeptiert wird.

4. Vertretung in Korea festlegen

Wenn ein koreanischer Vertreter die Eigentumsumschreibung erledigt, lassen Sie die benötigte Vollmacht bestätigen, bevor Sie sie unterschreiben.

5. Unterschriftsbeglaubigung gezielt prüfen

Fragen Sie, welches konkrete Dokument einen authentifizierten Unterschrifts- oder Siegelnachweis benötigt. Bestellen Sie nicht automatisch ein separates „Signature Certificate“.

6. Apostille-Anforderung klären

Prüfen Sie für jedes relevante ausländische Dokument, ob eine Apostille oder eine andere zulässige Authentifizierung erforderlich ist.

7. Koreanische Übersetzungen vorbereiten

Fremdsprachige beigefügte Informationen benötigen die für die Registrierung erforderliche Übersetzung.

8. Dokumentenpaket vor der endgültigen Beglaubigung prüfen lassen

Lassen Sie den koreanischen Fachmann, der die Grundbucheintragung tatsächlich einreicht, die benötigten Dokumente bestätigen, bevor Sie in Deutschland Notar-, Apostille- und Versandkosten verursachen.

Fazit: Nicht mit dem „Signature Certificate“ anfangen

Wenn Sie als Ausländer eine Immobilie in Korea kaufen, sollten Sie die Vorbereitung der Grundbucheintragung nicht mit der Frage beginnen:

„Wo bekomme ich in Deutschland ein koreanisches Signature Certificate?“

Die bessere Reihenfolge lautet:

Identität → deutscher Wohnsitznachweis → Registrierungsnummer → Vollmacht → erforderliche Unterschrifts- oder Siegelauthentifizierung → gegebenenfalls Apostille → koreanische Übersetzung.

Ein ausländischer Käufer kann in einer Registrierungssituation, in der ein Siegelnachweis erforderlich ist, unter den einschlägigen koreanischen Regeln eine ordnungsgemäß authentifizierte Unterschrift oder einen entsprechenden Siegelnachweis auf dem relevanten Dokument verwenden können.

Aber daraus folgt nicht, dass jeder ausländische Käufer für jeden Immobilienerwerb dasselbe eigenständige Dokument namens „Signature Certificate“ benötigt.

Der praktisch wichtigste Schritt erfolgt deshalb vor dem Termin beim deutschen Notar:

Lassen Sie den koreanischen Rechtsanwalt oder Beobmusa, der Ihre Eigentumsumschreibung tatsächlich einreicht, zuerst bestätigen, welche Originale in welcher Form benötigt werden.

So vermeiden Sie unnötige Beglaubigungen, doppelte Apostillen, erneuten internationalen Versand und vermeidbare Verzögerungen bei der Grundbucheintragung.

Offizielle Quellen

• Supreme Court of Korea – Real Estate Registration Rules
• Supreme Court Registration Guidelines for Real Estate Registration Applications by Foreigners and Overseas Koreans
• Korean Law Information Center
• Korea Immigration Service – Real Estate Registration Number for Foreigners
• Hague Conference on Private International Law – Apostille Convention

Haftungsausschluss

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über den Immobilienkauf und die Eigentumsumschreibung in Südkorea durch im Ausland lebende Käufer. Welche Dokumente erforderlich sind, hängt unter anderem vom Status des Antragstellers, seiner Rolle bei der Eintragung, dem Ausstellungsstaat der Dokumente und der konkreten Registrierung ab. Lassen Sie die aktuellen Anforderungen deshalb vor der Vorbereitung der Originalunterlagen von der Stelle oder dem Fachmann bestätigen, der die tatsächliche Eintragung in Korea bearbeitet.

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