Vente immobilière en Corée : comment transférer le produit de la vente à l’étranger ?

Vente immobilière en Corée : préparer le transfert du produit de la vente vers l’étranger

Vous vivez en France ou dans un autre pays et vous venez de vendre un appartement, une maison ou un autre bien immobilier en Corée du Sud.

La vente est terminée. Le prix a été versé sur votre compte bancaire coréen. L’impôt sur la plus-value immobilière a été traité.

Il semble alors logique de penser :

« L’argent m’appartient désormais. Je peux simplement le virer sur mon compte à l’étranger. »

Pour un non-résident, un étranger ou un Coréen résidant à l’étranger, cette dernière étape peut pourtant demander des vérifications supplémentaires.

Le problème n’est pas nécessairement de savoir si l’argent vous appartient.

La banque coréenne qui effectue le virement international peut devoir vérifier l’origine des fonds et le montant pouvant être transféré à l’étranger conformément aux règles de change coréennes.

Pour le produit de la vente d’un bien immobilier coréen, cette vérification peut notamment nécessiter un document délivré par l’administration fiscale coréenne.

Vendre le bien et transférer l’argent à l’étranger sont deux étapes différentes

C’est le premier point à comprendre.

La vente d’un appartement en Corée établit la transaction immobilière et le produit qui en résulte.

Elle ne termine pas automatiquement la procédure applicable au transfert international de ces fonds.

Dans les situations concernées, les règles coréennes de change imposent aux non-résidents et à certains résidents étrangers de présenter des documents permettant d’établir comment les fonds ont été acquis.

Pour les fonds provenant de la vente d’un bien immobilier, le National Tax Service (NTS), l’administration fiscale coréenne, prévoit une procédure spécifique appelée :

Certificate of Funds from Real Estate Sale (부동산매각자금 확인서)

Autrement dit, une confirmation des fonds provenant de la vente d’un bien immobilier.

La distinction peut se résumer ainsi :

vente immobilière → origine et propriété du produit de la vente

virement à l’étranger → vérification de l’origine des fonds et du montant transférable

Ces étapes sont liées, mais elles ne sont pas identiques.

Qui peut être concerné par cette confirmation fiscale ?

Selon les indications du NTS, cette procédure concerne notamment des situations dans lesquelles des fonds issus d’un bien immobilier coréen sont transférés à l’étranger par :

• des Coréens de l’étranger non-résidents ;
• des résidents étrangers ;
• des non-résidents.

Les indications administratives couvrent également certaines situations dans lesquelles le bien a déjà été vendu et où son produit est désormais détenu sous forme d’actifs financiers.

C’est important.

Le simple fait de laisser le produit de la vente pendant un certain temps sur un compte bancaire coréen ne signifie pas nécessairement que son origine immobilière disparaît administrativement.

Le montant transférable est-il automatiquement égal au prix de vente ?

Non.

Supposons qu’un non-résident vende un appartement à Séoul pour 1,2 milliard de wons.

Il serait tentant de penser :

« Le contrat indique 1,2 milliard de wons. L’administration fiscale confirmera donc automatiquement 1,2 milliard pour mon transfert à l’étranger. »

Ce raisonnement est trop simple.

Les indications du NTS distinguent le prix de vente du montant pouvant être confirmé dans cette procédure.

Le prix de vente repose sur le prix réel de la transaction.

Le montant confirmé tient compte des obligations pertinentes liées au bien et à sa vente, notamment des dépôts de garantie locatifs ainsi que des impôts et charges publiques concernés.

Si une partie du prix reçu doit par exemple servir à restituer le dépôt de garantie d’un locataire, cette somme ne peut pas simplement être considérée comme faisant intégralement partie des fonds disponibles du vendeur.

C’est pourquoi le certificat fiscal ne consiste pas simplement à recopier le prix figurant sur le contrat de vente.

Faut-il toujours demander le « Certificate of Source of Funds for Deposits, etc. » ?

Non.

C’est probablement l’une des confusions les plus importantes de cette procédure.

Le NTS utilise deux procédures distinctes :

Certificate of Funds from Real Estate Sale (부동산매각자금 확인서)

et

Certificate of Source of Funds for Deposits, etc. (예금 등에 대한 자금출처 확인서)

Le premier concerne spécifiquement les fonds provenant de la cession d’un bien immobilier situé en Corée.

Le second appartient à une procédure distincte de justification de l’origine de fonds concernant notamment certains dépôts en wons ou comptes en fiducie de Coréens de l’étranger.

Les indications du NTS utilisent dans cette seconde procédure un seuil cumulé de 100 000 USD.

Il ne faut donc pas lire ce chiffre et conclure :

« Le produit d’une vente immobilière nécessite une confirmation fiscale uniquement si le transfert dépasse 100 000 USD. »

Ce serait mélanger deux procédures différentes.

Lorsque l’argent provient de la vente d’un bien immobilier coréen, commencez par déterminer si la Certificate of Funds from Real Estate Sale est le document applicable à votre situation.

Quel centre des impôts coréen faut-il contacter ?

Le service fiscal compétent dépend du type de certificat et de la situation du demandeur.

Pour la confirmation des fonds provenant d’une vente immobilière, les indications du NTS déterminent notamment la compétence, dans certaines situations de non-résidents, par référence au lieu où se trouve le bien immobilier ou à la dernière adresse du demandeur en Corée.

Pour la procédure distincte concernant l’origine de certains dépôts, la banque de change désignée ou la dernière adresse coréenne du demandeur peuvent intervenir dans la détermination du service compétent.

Voilà pourquoi il vaut mieux ne pas télécharger le premier formulaire contenant les mots « origine des fonds » trouvé sur Internet.

Procédez dans cet ordre :

Quelle est l’origine de l’argent ?

Quel certificat correspond à cette origine ?

Quel centre des impôts est compétent pour ce certificat et ma situation ?

Un scénario fréquent après la vente d’un appartement

Imaginez un Coréen de l’étranger vivant en France.

Il vend son appartement en Corée, finalise la transaction et reçoit le produit de la vente sur son compte bancaire coréen.

Les impôts liés à la vente ont été traités.

Il pense alors qu’il ne lui reste plus qu’à ouvrir l’application de sa banque et effectuer un virement international.

Mais lorsqu’il demande le transfert d’une somme importante, la banque doit vérifier les documents établissant l’origine des fonds et le respect de la procédure de change applicable.

C’est à ce moment qu’il peut découvrir qu’une confirmation supplémentaire de l’administration fiscale est nécessaire.

Cela ne signifie pas que son argent est soudain devenu illégal.

Cela ne signifie pas non plus nécessairement que son compte bancaire a été juridiquement « gelé ».

Le problème est plus précisément celui de la documentation nécessaire pour que la banque puisse traiter le transfert international demandé.

La règle des cinq ans existe-t-elle vraiment ?

Soyez prudent avec une formule que l’on peut rencontrer dans des explications simplifiées :

« Moins de cinq ans après la vente = certificat de vente immobilière ; plus de cinq ans = certificat d’origine des dépôts. »

Les indications actuelles du NTS concernant la procédure applicable aux fonds de vente immobilière traitent également de situations dans lesquelles le bien a déjà été cédé et où le produit de la vente est conservé sous forme d’actifs financiers.

Il ne faut donc pas changer automatiquement de certificat simplement parce qu’un certain nombre d’années s’est écoulé.

Si le produit de la vente est resté longtemps sur un compte coréen, vérifiez son traitement actuel auprès du centre des impôts compétent et de la banque qui effectuera réellement le transfert.

J’ai payé l’impôt sur la plus-value : puis-je maintenant transférer le solde ?

Pas automatiquement.

C’est une autre confusion fréquente :

« J’ai déclaré et payé l’impôt coréen sur la plus-value immobilière. Le solde peut donc être transféré à l’étranger sans autre procédure. »

Le paiement de l’impôt et le transfert international répondent à deux questions administratives différentes.

Les impôts et certaines obligations liées à la vente peuvent intervenir dans la détermination du montant confirmé.

Mais leur paiement ne remplace pas les documents exigés dans le cadre de la procédure de change applicable au virement international.

Si vous prévoyez de rapatrier le produit de la vente hors de Corée, il vaut donc mieux préparer la fiscalité et le transfert international comme deux étapes liées du même projet, plutôt que de commencer à examiner la seconde uniquement après la clôture de la vente.

Quels documents faut-il préparer ?

Il n’existe pas une checklist identique pour chaque vente.

La méthode la plus sûre consiste à partir du transfert que vous souhaitez effectuer et à remonter jusqu’à l’origine des fonds.

Avant de déposer une demande, vérifiez :

• quelle procédure de change correspond à votre statut ;
• quel certificat du NTS s’applique aux fonds ;
• quel montant peut être confirmé ;
• quels justificatifs demande la banque qui effectuera le virement.

Pour une Certificate of Funds from Real Estate Sale, des documents peuvent être nécessaires pour établir l’acquisition et la cession du bien ainsi que le calcul du montant faisant l’objet de la confirmation.

Le dossier exact dépend de la transaction.

L’objectif n’est donc pas seulement de montrer :

« J’ai beaucoup d’argent sur mon compte coréen. »

Il faut pouvoir montrer :

« Voici la transaction dont provient cet argent et voici comment le montant à transférer est établi. »

Faut-il obligatoirement désigner une banque de change ?

Le système coréen de change utilise une banque de change désignée pour certaines opérations.

Mais il serait trop large d’affirmer à tout propriétaire étranger :

« Choisissez obligatoirement une banque coréenne avant toute autre démarche et tous vos transferts devront passer par elle. »

La procédure bancaire dépend du statut du demandeur et du type de transfert.

Par exemple, dans la procédure distincte relative à la Certificate of Source of Funds for Deposits, etc., les indications du NTS font référence à la banque de change désignée lorsqu’elles déterminent le service fiscal compétent.

Cela ne doit pas être automatiquement transformé en règle identique applicable à toutes les ventes immobilières.

Avant de déposer le dossier, demandez à la banque qui effectuera réellement le transfert quelle procédure de change s’applique à votre situation et si la désignation d’une banque est nécessaire.

N’attendez pas le jour où vous avez besoin de l’argent à l’étranger

Supposons que la vente de votre appartement coréen soit finalisée à la fin du mois.

Quelques jours plus tard, vous devez utiliser les fonds pour acheter un logement en France, réaliser un investissement ou régler une échéance importante.

Si vous commencez seulement après la vente à rechercher le certificat fiscal nécessaire, vous risquez de créer une contrainte de temps évitable.

Le centre des impôts peut devoir examiner la transaction, les impôts concernés, les obligations liées au bien et les justificatifs.

La banque doit ensuite vérifier les documents nécessaires à l’opération de change.

Mais évitez également une autre affirmation trop précise :

« Le certificat est toujours délivré sous dix jours ouvrables et l’examen peut durer exactement trente jours. »

Le délai réel dépend du dossier et de la nécessité éventuelle de fournir des documents supplémentaires ou de procéder à un examen complémentaire.

Si votre paiement à l’étranger comporte une date limite, vérifiez le calendrier prévisible avant la vente auprès du centre des impôts et de la banque concernés.

Dans quel ordre préparer le transfert ?

Pour un non-résident ou un Coréen de l’étranger qui vend un bien immobilier en Corée, l’ordre suivant est plus sûr.

1. Identifiez précisément le produit de la vente.
Conservez le contrat de vente et les documents retraçant la transaction.

2. Réglez les impôts et obligations liés à la vente.
Ne supposez pas que le prix brut du contrat correspond au montant qui pourra être confirmé pour le transfert.

3. Identifiez le bon certificat du NTS.
Si les fonds proviennent de la vente d’un bien immobilier coréen, vérifiez d’abord la procédure de confirmation des fonds provenant de la vente immobilière.

4. Confirmez le centre des impôts compétent et les justificatifs nécessaires.

5. Demandez à la banque qui effectuera le virement quelles règles de change et quels documents elle appliquera.

6. Demandez le transfert international lorsque les vérifications requises sont prêtes.

Cette préparation réduit le risque de découvrir un document manquant lorsque vous avez déjà besoin de l’argent à l’étranger.

Trois erreurs fréquentes

« Le seuil de 100 000 USD s’applique à toutes les ventes immobilières »

Non.

Le seuil de 100 000 USD mentionné dans les indications du NTS concerne la procédure distincte relative à la Certificate of Source of Funds for Deposits, etc.

Il ne doit pas être automatiquement appliqué à la procédure de confirmation des fonds provenant d’une vente immobilière.

« J’ai payé l’impôt sur la plus-value, cela suffit »

Non.

Le règlement de l’impôt et la vérification nécessaire au transfert international ont des fonctions différentes.

« Sans certificat, mon argent est gelé en Corée »

Cette formulation est trop forte.

Le problème pratique est que la banque peut ne pas être en mesure d’exécuter le transfert international demandé tant que les exigences applicables concernant l’origine des fonds et la procédure de change ne sont pas satisfaites.

L’argent restant sur le compte coréen ne doit pas être automatiquement décrit comme juridiquement « bloqué » ou « gelé ».

À retenir

Si vous êtes non-résident et vendez un bien immobilier en Corée, ne regardez pas uniquement le prix inscrit sur le contrat.

Posez quatre questions :

Quelle est l’origine exacte des fonds ?

Quelle procédure de confirmation du NTS s’applique ?

Quel montant peut être confirmé après prise en compte des éléments pertinents ?

Quels documents la banque exige-t-elle avant le virement international ?

La séquence la plus utile est :

vente du bien → impôts et obligations → bon certificat fiscal → vérification bancaire → transfert à l’étranger.

Conclusion

Si vous vivez hors de Corée et envisagez de vendre un bien immobilier coréen, ne considérez pas le virement international comme une formalité de cinq minutes à effectuer après la vente.

La transaction immobilière, le règlement fiscal, la confirmation de l’origine des fonds et la procédure de change constituent des étapes distinctes.

Pour les situations concernées par la cession d’un bien immobilier coréen, le NTS prévoit une Certificate of Funds from Real Estate Sale.

Il existe parallèlement une Certificate of Source of Funds for Deposits, etc., mais les deux procédures ne doivent pas être confondues simplement parce que le produit de la vente se trouve désormais sur un compte bancaire coréen.

Avant d’avoir besoin de l’argent à l’étranger, identifiez le certificat correspondant à votre situation, vérifiez le centre des impôts compétent, déterminez comment le montant confirmé sera établi et demandez à la banque qui effectuera le transfert quels documents elle exige.

Cette préparation devient particulièrement importante lorsque les fonds doivent ensuite financer un achat immobilier, un investissement, une activité professionnelle ou une autre opération à l’étranger assortie d’une date limite.

Sources officielles

• National Tax Service of Korea — Certificate of Funds from Real Estate Sale
• National Tax Service of Korea — Certificate of Source of Funds for Deposits, etc.
• Ministry of Economy and Finance — Foreign Exchange Transaction Regulations
• Korean Law Information Center

Avertissement

Cet article fournit des informations générales sur le transfert à l’étranger du produit de la vente d’un bien immobilier situé en Corée. Le certificat applicable, les justificatifs, le traitement fiscal et la procédure de change peuvent varier selon le statut de résidence, l’historique de la transaction, l’origine des fonds et les règles en vigueur.

Avant le transfert, confirmez les exigences applicables auprès du centre des impôts compétent et de la banque coréenne qui effectuera effectivement le virement.

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