Immobilie in Korea verkaufen: Wie überweise ich den Verkaufserlös ins Ausland?
 |
| Verkaufserlös aus einer Immobilie in Korea und Überweisung ins Ausland. |
Sie leben inzwischen in Deutschland und verkaufen eine Wohnung, ein Haus oder eine andere Immobilie in Südkorea.
Der Kaufpreis geht auf Ihrem koreanischen Bankkonto ein. Die koreanische Steuer auf den Immobilienverkauf wurde erledigt. Das Geld gehört Ihnen.
Also scheint der nächste Schritt einfach:
„Ich überweise den Verkaufserlös jetzt auf mein Konto in Deutschland.“
Gerade für einen Nichtresidenten oder im Ausland lebenden Koreaner kann an diesem Punkt jedoch eine zusätzliche Prüfung beginnen.
Das Problem ist nicht, ob Ihnen das Geld gehört.
Die koreanische Bank muss bei einer Auslandsüberweisung aus Korea gegebenenfalls nachvollziehen können, woher das Geld stammt und welcher Betrag nach den geltenden Devisenvorschriften ins Ausland überwiesen werden kann.
Bei Verkaufserlösen aus koreanischen Immobilien kann dafür vor der Überweisung eine Bestätigung des koreanischen Finanzamts relevant werden.
Immobilienverkauf und Auslandsüberweisung sind zwei verschiedene Schritte
Mit dem Abschluss des Immobilienverkaufs ist die Devisenabwicklung nicht automatisch abgeschlossen.
Die koreanischen Regeln für Auslandszahlungen können von Nichtresidenten und bestimmten ausländischen beziehungsweise im Ausland lebenden Personen Unterlagen verlangen, mit denen die Herkunft der Gelder nachgewiesen wird.
Für Erlöse aus dem Verkauf koreanischer Immobilien gibt es beim koreanischen National Tax Service (NTS) ein besonderes Verfahren:
Certificate of Funds from Real Estate Sale (부동산매각자금 확인서)
vereinfacht gesagt eine Bestätigung über die Mittel aus einem Immobilienverkauf.
Der entscheidende Unterschied lautet:
Immobilienverkauf → Sie erhalten den Verkaufserlös
Auslandsüberweisung → Herkunft und überweisbarer Betrag werden geprüft
Beides hängt zusammen, ist aber nicht derselbe Verwaltungsschritt.
Wer kann diese Bestätigung benötigen?
Nach den Hinweisen des NTS betrifft das Verfahren relevante Fälle unter anderem bei:
- nicht in Korea ansässigen Auslandskoreanern,
- ausländischen Einwohnern
- und Nichtresidenten,
wenn Erlöse aus dem Verkauf koreanischer Immobilien ins Ausland überwiesen werden sollen.
Die NTS-Hinweise behandeln außerdem Fälle, in denen eine Immobilie bereits verkauft wurde und der Erlös anschließend als Finanzvermögen gehalten wird.
Das bedeutet:
Nur weil der Verkaufserlös inzwischen auf einem koreanischen Bankkonto liegt, verliert er nicht automatisch seinen Ursprung als Immobilienverkaufserlös.
Verkaufspreis und überweisbarer bestätigter Betrag sind nicht automatisch identisch
Angenommen, ein Nichtresident verkauft eine Wohnung in Seoul für 1,2 Milliarden KRW.
Dann wäre folgende Rechnung zu einfach:
„Kaufvertrag: 1,2 Milliarden Won. Also kann ich 1,2 Milliarden Won ins Ausland überweisen.“
Der NTS unterscheidet zwischen dem tatsächlichen Verkaufspreis und dem Betrag, der für die Überweisung bestätigt werden kann.
Dabei können unter anderem mit der Immobilie verbundene Verbindlichkeiten sowie Steuern und öffentliche Abgaben im Zusammenhang mit dem Verkauf eine Rolle spielen.
Ein typisches Beispiel ist die koreanische Jeonse-Kaution eines Mieters.
Wird ein Teil des Verkaufspreises verwendet, um diese Mietkaution zurückzuzahlen, kann dieser Betrag nicht einfach als frei verfügbarer Nettoerlös des Verkäufers behandelt werden.
Genau deshalb ist die Bestätigung des Finanzamts mehr als eine Kopie des Kaufvertrags.
Vorsicht mit der USD-100.000-Regel
Hier entsteht eines der größten Missverständnisse.
Beim NTS existieren zwei unterschiedlich bezeichnete Verfahren:
Certificate of Funds from Real Estate Sale
(부동산매각자금 확인서)
und
Certificate of Source of Funds for Deposits, etc.
(예금 등에 대한 자금출처 확인서)
Das sind nicht einfach zwei Namen für dasselbe Dokument.
Die erste Bestätigung betrifft speziell Erlöse aus der Veräußerung koreanischer Immobilien.
Die zweite gehört zu einem anderen NTS-Verfahren zur Herkunftsbestätigung bestimmter inländischer Won-Einlagen oder Treuhandkonten von Auslandskoreanern. In den NTS-Hinweisen zu diesem Verfahren erscheint ein kumulierter Schwellenwert von USD 100.000.
Daraus darf man nicht schließen:
„Wenn mein Immobilienverkauf unter 100.000 Dollar liegt, brauche ich keine Bestätigung.“
Oder umgekehrt:
„Erst oberhalb von 100.000 Dollar gilt das Verfahren für Immobilienverkaufserlöse.“
Damit würden zwei unterschiedliche Verfahren miteinander vermischt.
Wenn das Geld aus dem Verkauf einer koreanischen Immobilie stammt, sollte zuerst geprüft werden, ob die Certificate of Funds from Real Estate Sale für den konkreten Fall relevant ist.
Welches koreanische Finanzamt ist zuständig?
Auch hier sollte man nicht irgendein Formular aus dem Internet herunterladen und anschließend irgendein Finanzamt aufsuchen.
Die Zuständigkeit hängt vom Verfahren und von den Umständen des Antragstellers ab.
Für die Bestätigung von Immobilienverkaufserlösen verweist die NTS-Anleitung bei relevanten Nichtresidentenfällen unter anderem auf den Ort der Immobilie beziehungsweise auf die letzte koreanische Adresse des Antragstellers.
Beim separaten Verfahren für Einlagen können dagegen auch die zuständige Devisenbank oder die letzte koreanische Adresse für die Zuständigkeit relevant sein.
Die richtige Reihenfolge lautet deshalb:
Woher stammt das Geld? → Welches Bestätigungsverfahren gilt? → Welches Finanzamt ist zuständig?
Ein typischer Fehler nach dem Immobilienverkauf
Stellen Sie sich einen Auslandskoreaner vor, der in Deutschland lebt und seine Wohnung in Seoul verkauft.
Nach dem Abschluss landet der Nettoerlös auf seinem koreanischen Bankkonto.
Die Steuern aus dem Verkauf sind erledigt.
Er denkt:
„Jetzt ist es nur noch eine normale internationale Überweisung.“
Erst bei der Bank erfährt er, dass für die gewünschte große Auslandsüberweisung zusätzliche Unterlagen zur Herkunft des Geldes und zur Einhaltung des Devisenverfahrens benötigt werden.
Das bedeutet nicht, dass sein Geld plötzlich illegal ist.
Und es bedeutet auch nicht automatisch, dass sein gesamtes Bankkonto rechtlich „eingefroren“ wurde.
Das praktische Problem ist vielmehr:
Die Bank kann die gewünschte Auslandsüberweisung möglicherweise erst bearbeiten, wenn die erforderliche Herkunfts- und Devisenprüfung abgeschlossen ist.
Gilt nach fünf Jahren automatisch ein anderes Verfahren?
Auch hier kursiert eine einfache Formel:
„Bis fünf Jahre nach dem Verkauf braucht man die Immobilienverkaufsbestätigung, danach automatisch die Einlagenbestätigung.“
Darauf sollte man sich nicht verlassen.
Die aktuellen NTS-Hinweise zum Verfahren für Immobilienverkaufserlöse behandeln auch Situationen, in denen bereits veräußerte Immobilienwerte anschließend als Finanzvermögen gehalten werden.
Deshalb sollte die Art der Bestätigung nicht allein danach gewechselt werden, wie viele Jahre seit dem Verkauf vergangen sind.
Entscheidend ist, wie die konkreten Gelder aktuell behandelt werden und welches Verfahren das zuständige Finanzamt und die Bank für den tatsächlichen Fall anwenden.
„Ich habe die koreanische Kapitalertragsteuer bezahlt“ reicht nicht
Das ist ein weiteres häufiges Missverständnis.
„Die Steuer ist bezahlt. Also kann der Restbetrag automatisch nach Deutschland.“
Steuerzahlung und Auslandsüberweisung sind jedoch zwei unterschiedliche Verwaltungsthemen.
Steuern und mit dem Verkauf verbundene Verbindlichkeiten können den Betrag beeinflussen, der aus der Transaktion bestätigt wird.
Die Zahlung der Steuer ersetzt aber nicht automatisch die Unterlagen, die für die anschließende Devisentransaktion verlangt werden.
Wer den Verkaufserlös ins Ausland bringen möchte, sollte deshalb Steuerabwicklung und Überweisungsverfahren zusammen planen.
Welche Unterlagen sollten Sie vorbereiten?
Die genaue Dokumentenliste hängt vom jeweiligen Immobilienverkauf ab.
Für die Bestätigung von Immobilienverkaufserlösen können Unterlagen erforderlich sein, mit denen insbesondere Erwerb, Verkauf und die Berechnung des zu bestätigenden Betrags nachvollzogen werden können.
Praktisch können deshalb beispielsweise Kauf- und Verkaufsunterlagen, Transaktionsnachweise sowie Belege zu relevanten Steuern und Verbindlichkeiten eine Rolle spielen.
Wichtig ist aber nicht, möglichst viele Dokumente zu sammeln.
Entscheidend ist, dass sich die Transaktion und die Herkunft des beantragten Betrags nachvollziehen lassen.
Ein Kontoauszug, auf dem einfach ein hoher Kontostand steht, beweist nicht allein die gesamte Geschichte des Geldes.
Brauchen Sie zwingend zuerst eine bestimmte Devisenbank?
Auch hier sollte man nicht verallgemeinern.
Das koreanische Devisensystem arbeitet bei bestimmten Transaktionen mit designated foreign-exchange banks, also bestimmten für das jeweilige Devisengeschäft zuständigen Banken.
Daraus folgt aber nicht:
„Jeder ausländische Immobilienverkäufer muss zuerst eine koreanische Bank festlegen und jede spätere Überweisung zwingend über diese Bank durchführen.“
Welches Bankverfahren gilt, hängt vom Status des Antragstellers und von der Art der Überweisung ab.
Deshalb ist der praktisch bessere Schritt:
Fragen Sie die koreanische Bank, die den tatsächlichen Transfer ausführen soll, welches Devisenverfahren für Ihren Fall gilt und ob eine bestimmte Bankzuordnung erforderlich ist.
Nicht erst am Tag der Überweisung anfangen
Angenommen, der Verkauf Ihrer Wohnung in Korea wird Ende des Monats abgeschlossen.
Wenige Tage später benötigen Sie das Geld in Deutschland für den Kauf einer neuen Immobilie.
Dann kann es riskant sein, sich erst nach dem Closing mit der Auslandsüberweisung zu beschäftigen.
Das Finanzamt kann Transaktion, Steuern, Verbindlichkeiten und Nachweise prüfen. Anschließend muss die Bank die für die Devisentransaktion erforderlichen Unterlagen kontrollieren.
Gleichzeitig sollte man auch hier keine erfundenen festen Fristen übernehmen.
Aussagen wie
„Das Finanzamt braucht immer zehn Arbeitstage und darf anschließend exakt 30 Tage prüfen“
sind als allgemeine Regel nicht belastbar.
Die Bearbeitungszeit kann vom Antrag und von zusätzlich erforderlichen Prüfungen oder Unterlagen abhängen.
Wenn der Verkaufserlös zu einem bestimmten Termin im Ausland benötigt wird, sollten Sie den erwarteten Ablauf vorher mit dem zuständigen Finanzamt und der überweisenden Bank klären.
Die bessere Reihenfolge für die Auslandsüberweisung
Wenn Sie als Nichtresident oder im Ausland lebender Koreaner eine Immobilie in Korea verkaufen und den Verkaufserlös ins Ausland überweisen möchten, ist diese Reihenfolge sinnvoll:
1. Tatsächlichen Immobilienverkauf dokumentieren
Kaufvertrag und Transaktionsunterlagen aufbewahren.
2. Steuern und Verbindlichkeiten aus dem Verkauf klären
Nicht davon ausgehen, dass der Bruttoverkaufspreis automatisch dem bestätigten Überweisungsbetrag entspricht.
3. Richtige NTS-Bestätigung bestimmen
Stammt das Geld aus einem koreanischen Immobilienverkauf, zuerst prüfen, ob die Bestätigung für Immobilienverkaufserlöse einschlägig ist.
4. Zuständiges Finanzamt und erforderliche Nachweise bestätigen
Nicht allein nach einem ähnlich klingenden Formular suchen.
5. Anforderungen der tatsächlich überweisenden Bank prüfen
Die Bank muss die konkrete Devisentransaktion bearbeiten können.
6. Erst nach Abschluss der erforderlichen Prüfung die Auslandsüberweisung beantragen
Damit sinkt das Risiko, dass ein fehlender Nachweis erst entdeckt wird, wenn das Geld im Ausland bereits dringend benötigt wird.
Drei Irrtümer, die Sie vermeiden sollten
„Die USD-100.000-Grenze gilt für jeden Immobilienverkauf.“
Nein. Der Schwellenwert gehört in den NTS-Hinweisen zum separaten Verfahren für bestimmte Einlagen und sollte nicht automatisch auf die Bestätigung von Immobilienverkaufserlösen übertragen werden.
„Nach Zahlung der Kapitalertragsteuer ist alles erledigt.“
Nein. Steuerabwicklung und Devisenprüfung haben unterschiedliche Funktionen.
„Ohne die Bestätigung wird mein gesamtes Geld in Korea eingefroren.“
Auch das ist zu stark formuliert. Das praktische Problem besteht darin, dass die Bank die gewünschte Auslandsüberweisung möglicherweise nicht durchführen kann, bis die einschlägigen Nachweis- und Devisenanforderungen erfüllt sind.
Fazit: Den Verkauf vom späteren Geldtransfer aus planen
Wenn Sie außerhalb Koreas leben und eine Immobilie in Korea verkaufen, behandeln Sie die Überweisung des Verkaufserlöses nicht als letzten Fünf-Minuten-Schritt nach dem Closing.
Korea trennt Immobilienverkauf, steuerliche Abwicklung, Herkunftsnachweis und Devisenüberweisung voneinander.
Bei einschlägigen Immobilienverkaufserlösen gibt es das NTS-Verfahren Certificate of Funds from Real Estate Sale. Daneben existiert die separate Certificate of Source of Funds for Deposits, etc.
Die beiden sollten nicht allein deshalb verwechselt werden, weil der Immobilienverkaufserlös inzwischen auf einem koreanischen Bankkonto liegt.
Die sicherere Reihenfolge lautet:
Immobilienverkauf → Steuern und Verbindlichkeiten → richtige Finanzamtsbestätigung → Prüfung durch die Bank → Auslandsüberweisung
Besonders wichtig ist diese Vorbereitung, wenn das Geld anschließend für einen Immobilienkauf, eine Investition, eine geschäftliche Zahlung oder eine andere Transaktion mit festem Termin in Deutschland oder einem anderen Land benötigt wird.
Offizielle Quellen
- National Tax Service of Korea – Certificate of Funds from Real Estate Sale
- National Tax Service of Korea – Certificate of Source of Funds for Deposits, etc.
- Ministry of Economy and Finance – Foreign Exchange Transaction Regulations
- Korean Law Information Center
Haftungsausschluss
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information über die Überweisung von Erlösen aus dem Verkauf koreanischer Immobilien ins Ausland. Welche Bestätigung, Nachweise, steuerliche Behandlung und Devisenverfahren erforderlich sind, hängt unter anderem vom Aufenthaltsstatus, der Transaktionshistorie, der Herkunft der Gelder und den jeweils geltenden Vorschriften ab. Klären Sie die konkreten Anforderungen deshalb vor der Überweisung mit dem zuständigen koreanischen Finanzamt und der Bank, die den tatsächlichen Auslandstransfer bearbeitet.
➡ Next : Schulwechsel nach Korea
⬅ Previous : F-5 und F-2 Visum Korea