Immobilienkauf in Korea storniert: Wie überweise ich die Rückerstattung ins Ausland?
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| Stornierter Immobilienkauf in Korea und Rücküberweisung des Kaufpreises ins Ausland. |
Sie leben in Deutschland und möchten eine Wohnung in Südkorea kaufen.
Das Geld wird aus Deutschland nach Korea überwiesen, der Kaufvertrag wird unterschrieben und die Anzahlung oder ein weiterer Teil des Kaufpreises wird bezahlt.
Dann kommt der Kauf nicht zustande.
Vielleicht einigen sich Käufer und Verkäufer auf eine Aufhebung des Vertrags. Vielleicht kann eine Partei die Transaktion nicht abschließen. Der Verkäufer überweist das bereits gezahlte Geld auf Ihr koreanisches Konto zurück.
Damit scheint die Sache erledigt.
„Das ist mein eigenes Geld, das ursprünglich aus Deutschland kam. Kann ich die Rückerstattung jetzt einfach wieder ins Ausland überweisen?“
Grundsätzlich kann eine Rücküberweisung möglich sein. Ein stornierter Immobilienkauf in Korea sollte bei der anschließenden Auslandsüberweisung jedoch nicht einfach wie eine gewöhnliche private Überweisung behandelt werden.
Für die koreanische Devisenbank kann entscheidend sein, ob sich der gesamte Weg des Geldes nachvollziehen lässt:
Auslandsüberweisung nach Korea → Immobilienkauf → Vertragsaufhebung → Rückerstattung → Rücküberweisung ins Ausland
Dieser Zusammenhang kann wichtiger sein als die Tatsache, dass das Geld heute auf Ihrem koreanischen Bankkonto liegt.
Ein ausländischer Käufer erhält seine Anzahlung zurück
Stellen wir uns einen Nichtresidenten vor, der in Deutschland lebt und eine Wohnung in Seoul kaufen möchte.
Er überweist das benötigte Kapital aus Deutschland nach Korea und bezahlt den Verkäufer entsprechend dem Immobilienkaufvertrag.
Noch vor Abschluss des Kaufs wird die Transaktion aufgehoben. Der Verkäufer erstattet das bereits erhaltene Geld.
Der Käufer möchte die Rückerstattung aus Korea nach Deutschland überweisen.
Dabei werden leicht zwei Dinge miteinander verwechselt:
Der Verkäufer hat dem Käufer sein Geld zurückgegeben.
Und:
Eine koreanische Bank muss anschließend eine Auslandsüberweisung bearbeiten.
Der erste Vorgang beantwortet nicht automatisch alle Fragen des zweiten.
Die Bank kann Unterlagen benötigen, aus denen hervorgeht, woher das Geld ursprünglich kam, weshalb es nach Korea überwiesen wurde, mit welchem Immobiliengeschäft es verbunden war, warum der Kauf nicht zustande kam und weshalb der nun ins Ausland zu überweisende Betrag zur ursprünglichen Transaktion gehört.
Zuerst die Bank kontaktieren, die die ursprüngliche Überweisung bearbeitet hat
Wenn die ursprüngliche Auslandsüberweisung und die damit zusammenhängende Immobilientransaktion über eine bestimmte koreanische Bank abgewickelt wurden, ist diese Bank in der Regel der sinnvollste erste Ansprechpartner.
Dort können bereits Unterlagen zur ursprünglichen Überweisung und zu einem gegebenenfalls über die Bank abgewickelten Devisenverfahren vorhanden sein.
Daraus sollte man jedoch keine zu absolute Regel machen:
„Die Rückerstattung darf ausschließlich über exakt dieselbe Bankfiliale ins Ausland überwiesen werden.“
So pauschal lässt sich das nicht sagen.
Für bestimmte Transaktionen gibt es in Korea Verfahren mit einer designated foreign-exchange bank, also einer für das betreffende Devisengeschäft bestimmten Bank. Ein Wechsel kann deshalb ein separates Verfahren oder zusätzliche Nachweise erforderlich machen.
Wer eine andere Bank nutzen möchte, sollte vorher klären, ob eine Änderung der zuständigen Bank oder eine zusätzliche Prüfung notwendig ist.
Praktisch ist die ursprünglich beteiligte Bank häufig deshalb am einfachsten, weil dort ein Teil der Geschichte des Geldes bereits dokumentiert sein kann.
Warum ein hoher Kontostand allein nicht reicht
Angenommen, auf Ihrem koreanischen Konto liegen nach der Vertragsaufhebung wieder 100 Millionen KRW.
Der Kontostand zeigt lediglich:
100 Millionen Won sind vorhanden.
Er erklärt aber nicht:
Woher kam das Geld ursprünglich?
Warum wurde es nach Korea überwiesen?
Für welchen Immobilienkauf wurde es verwendet?
Wurde der Kaufvertrag tatsächlich aufgehoben?
Wie viel hat der Verkäufer zurückgezahlt?
Enthält der Betrag ausschließlich zurückgezahltes Kaufkapital oder zusätzlich eine andere Zahlung?
Das praktische Ziel besteht deshalb darin, die ursprüngliche Auslandsüberweisung mit dem Immobilienkaufvertrag, dessen Aufhebung und der tatsächlichen Rückzahlung durch den Verkäufer zu verbinden.
Kann dieser Zusammenhang anhand der vorhandenen Unterlagen nicht ausreichend nachvollzogen werden, kann die Bank vor der Auslandsüberweisung weitere Nachweise verlangen.
Das ist etwas anderes als die pauschale Behauptung, das Geld werde automatisch „eingefroren“.
Welche Unterlagen sollten ausländische Käufer aufbewahren?
Es wäre falsch, eine universelle Dokumentenliste aufzustellen und zu behaupten, jede koreanische Bank verlange in jedem Fall exakt dieselben Unterlagen.
Die Anforderungen können davon abhängen, wie das Geld nach Korea gelangte, welche Meldungen oder Verfahren durchgeführt wurden, wie der Kaufvertrag beendet wurde und auf welchem Weg die Rückerstattung erfolgte.
Einige Unterlagen sind jedoch besonders wichtig.
Ursprünglicher Immobilienkaufvertrag
Er dokumentiert, für welche Transaktion das Geld nach Korea gebracht beziehungsweise dort verwendet wurde und wer an dem Geschäft beteiligt war.
Vereinbarung über die Vertragsaufhebung
Die schriftliche Dokumentation sollte erkennen lassen, welcher Immobilienkauf beendet wurde und wie die Rückzahlung geregelt ist.
Dabei sollte man nicht behaupten, dass ein lizenzierter Immobilienmakler in jedem Fall zwingend mitunterzeichnen muss.
Nachweis der ursprünglichen Überweisung nach Korea
Bewahren Sie Bankunterlagen auf, die zeigen, wie das Geld ursprünglich aus Deutschland oder einem anderen Land nach Korea gelangt ist.
Nachweis der Rückzahlung durch den Verkäufer
Auch die tatsächliche Rückerstattung sollte anhand der Kontobewegungen nachvollziehbar sein.
Erklärung für Abweichungen zwischen Zahlung und Rückerstattung
Wurde ein Teil der Anzahlung einbehalten oder zusätzlich eine Entschädigung gezahlt, sollten die Unterlagen erklären können, weshalb der zurückgezahlte Betrag vom ursprünglich gezahlten Betrag abweicht.
Das Ziel ist nicht, möglichst viel Papier zu sammeln.
Die Bewegung des Geldes muss verständlich werden.
Rückerstattung des Kaufpreises und zusätzliche Entschädigung sind nicht dasselbe
Dieser Unterschied ist besonders wichtig.
Angenommen, der ausländische Käufer hat 100 Millionen KRW gezahlt.
Nach der Vertragsaufhebung erhält er genau 100 Millionen KRW zurück.
Dann ist die finanzielle Geschichte vergleichsweise einfach:
100 Millionen KRW gezahlt → Vertrag aufgehoben → 100 Millionen KRW zurückerstattet
Was aber passiert, wenn der Verkäufer aufgrund der Vereinbarung insgesamt 200 Millionen KRW zahlt?
Dann sollte man die ursprünglichen 100 Millionen und die zusätzlichen 100 Millionen nicht automatisch als dieselbe Art von Geld behandeln.
Der erste Teil kann die Rückzahlung des ursprünglich eingesetzten Kaufkapitals darstellen.
Der zusätzliche Betrag kann je nach konkretem Sachverhalt beispielsweise eine Entschädigung, Vertragsstrafe, Schadenersatzzahlung oder eine andere Einkunftsart darstellen.
Nach koreanischem Steuerrecht können Zahlungen aufgrund der Aufhebung oder Verletzung eines Vertrags in einschlägigen Fällen unter sonstige Einkünfte fallen.
Daraus folgt aber nicht:
„Jede zusätzliche Entschädigung wird bei einem ausländischen Käufer automatisch mit einem festen Steuersatz besteuert.“
Die steuerliche Behandlung kann von der Art der Zahlung, dem Steuerstatus des Empfängers, dem koreanischen Steuerrecht und gegebenenfalls einem anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen abhängen.
Deshalb sollten zurückgezahltes Kaufkapital und zusätzliche Entschädigung getrennt betrachtet werden, bevor das Geld aus Korea überwiesen wird.
Was passiert, wenn ein Teil der Anzahlung verloren geht?
Auch der umgekehrte Fall kommt vor.
Der Käufer hat beispielsweise 100 Millionen KRW gezahlt, erhält nach der Vertragsaufhebung aber nur 70 Millionen KRW zurück, weil 30 Millionen KRW aufgrund der getroffenen Regelung einbehalten werden.
Dann sollte sich anhand der Dokumente nachvollziehen lassen:
100 Millionen KRW gezahlt → 30 Millionen KRW einbehalten → 70 Millionen KRW zurückerstattet
Es geht nicht darum, eine künstliche Regel zu schaffen, nach der jede Auslandsüberweisung exakt dem ursprünglich nach Korea überwiesenen Betrag entsprechen muss.
Es geht darum, die Differenz nachvollziehbar zu erklären.
Dafür sind der ursprüngliche Kaufvertrag, die Vereinbarung über die Vertragsaufhebung, die Abrechnung und die Bankunterlagen entscheidend.
Wurde der Immobilienkauf bereits gemeldet?
Je nach Status des Käufers, Immobilie, Herkunft der Gelder und Struktur der Transaktion kann vor der Vertragsaufhebung bereits eine devisenrechtliche oder immobilienbezogene Meldung erfolgt sein.
Hier entsteht ein weiterer möglicher Irrtum:
„Der Kaufvertrag wurde aufgehoben. Damit sind automatisch auch alle zuvor abgegebenen Meldungen erledigt.“
Darauf sollte man sich nicht verlassen.
Fragen Sie die Bank oder Behörde, die das ursprüngliche Verfahren bearbeitet hat, ob wegen der Vertragsaufhebung eine zusätzliche Mitteilung, Änderung oder sonstige Folgemaßnahme erforderlich ist.
Das sollte möglichst geklärt werden, bevor Sie Korea verlassen oder das für die Transaktion verwendete koreanische Bankkonto schließen.
Kann die Rückerstattung einfach per Online-Banking überwiesen werden?
Eine koreanische Banking-App kann einen Menüpunkt für internationale Überweisungen anzeigen.
Das bedeutet nicht automatisch, dass eine größere Rückerstattung aus einem stornierten Immobilienkauf ohne weitere Prüfung online ins Ausland geschickt werden kann.
Die technischen Möglichkeiten des Online-Bankings und die devisenrechtliche Prüfung durch die Bank sind zwei verschiedene Dinge.
Bei einer größeren immobilienbezogenen Auslandsüberweisung können zunächst Nachweise geprüft werden müssen.
Die bessere Frage an die Bank lautet deshalb nicht:
„Kann ich dieses Geld online überweisen?“
Sondern:
„Welche Unterlagen benötigen Sie, um zu bestätigen, dass dieses Geld aus der Rückerstattung meines stornierten Immobilienkaufs in Korea stammt?“
Damit ist das eigentliche Problem sofort klar.
Die richtige Reihenfolge nach einem stornierten Immobilienkauf
Wenn Ihr Immobilienkauf in Korea storniert wurde und Sie die Rückerstattung wieder ins Ausland überweisen möchten, ist diese Reihenfolge sinnvoll:
1. Nachweis der ursprünglichen Auslandsüberweisung sichern
Bewahren Sie Unterlagen darüber auf, wie das Kaufkapital nach Korea gelangte.
2. Vertragsaufhebung schriftlich dokumentieren
Der ursprüngliche Immobilienkauf und die Bedingungen der Aufhebung sollten eindeutig identifizierbar sein.
3. Rückzahlung des Verkäufers nachweisen
Die Kontobewegungen sollten zeigen, welcher Betrag tatsächlich zurückgezahlt wurde.
4. Jede Abweichung erklären
Wurde ein Teil der Anzahlung einbehalten oder zusätzlich eine Entschädigung gezahlt, dokumentieren Sie den Grund.
5. Zuerst die ursprünglich beteiligte Devisenbank kontaktieren
Fragen Sie, welche Dokumente und möglichen Folgeverfahren für die Rücküberweisung erforderlich sind. Möchten Sie eine andere Bank nutzen, klären Sie vorher das Verfahren.
6. Zusätzliche Entschädigungen steuerlich getrennt prüfen
Behandeln Sie nicht jeden nach der Vertragsaufhebung erhaltenen Betrag automatisch als bloße Rückzahlung Ihres ursprünglichen Kapitals.
Drei Fehler, die ausländische Immobilienkäufer vermeiden sollten
„Der Vertrag ist storniert. Das Geld auf meinem koreanischen Konto ist jetzt einfach normales Guthaben.“
Das Geld gehört Ihnen möglicherweise vollständig. Die Bank kann trotzdem den Ursprung und die Transaktionsgeschichte prüfen müssen, bevor sie die Auslandsüberweisung bearbeitet.
„Ich muss zwingend dieselbe Bankfiliale benutzen, sonst darf das Geld Korea nicht verlassen.“
Das ist zu absolut. Die ursprünglich beteiligte Bank ist häufig der praktischste Ansprechpartner. Bei Nutzung einer anderen Bank können jedoch zusätzliche Verfahren oder Nachweise erforderlich sein.
„Der Verkäufer hat mir mehr zurückgezahlt als ich ursprünglich bezahlt habe. Trotzdem ist alles nur mein ursprüngliches Immobilienkapital.“
Nicht unbedingt. Die Rückzahlung des Kaufkapitals und eine zusätzliche Entschädigung können unterschiedliche steuerliche und dokumentarische Folgen haben.
Fazit: Entscheidend ist die nachvollziehbare Geschichte des Geldes
Wenn ein ausländischer Käufer nach einem stornierten Immobilienkauf in Korea die Rückerstattung ins Ausland überweisen möchte, sollte die Überweisung nicht losgelöst vom ursprünglichen Immobiliengeschäft betrachtet werden.
Sie sollten nachvollziehbar zeigen können:
Woher kam das Geld? → Warum wurde es nach Korea überwiesen? → Welchen Immobilienkauf finanzierte es? → Warum wurde der Vertrag aufgehoben? → Wie viel zahlte der Verkäufer zurück? → Warum wird genau dieser Betrag jetzt ins Ausland überwiesen?
Bewahren Sie deshalb den Nachweis der ursprünglichen Überweisung, den Immobilienkaufvertrag, die schriftliche Vertragsaufhebung und den Nachweis der Rückerstattung auf.
Weicht der zurückgezahlte Betrag vom ursprünglich gezahlten Betrag ab, dokumentieren Sie den Grund. Haben Sie zusätzlich eine Entschädigung erhalten, behandeln Sie diese nicht automatisch wie zurückgezahltes Kaufkapital, sondern prüfen Sie ihre koreanische steuerliche Behandlung separat.
Die Bank, die bereits die ursprüngliche Überweisung oder ein damit verbundenes Immobilienverfahren bearbeitet hat, ist häufig der sinnvollste erste Ansprechpartner. Welche Unterlagen und möglichen Folgeverfahren tatsächlich erforderlich sind, hängt jedoch davon ab, wie die ursprüngliche Transaktion abgewickelt wurde.
Der wichtigste praktische Rat ist deshalb einfach:
Dokumentieren Sie die gesamte Geldbewegung bereits bei der Vertragsaufhebung.
Das ist wesentlich einfacher, als Monate später die ursprüngliche Überweisung, den gescheiterten Immobilienkauf und die Rückerstattung rekonstruieren zu müssen.
Offizielle Quellen
Bank of Korea – Foreign Exchange Transactions Guidance
Foreign Exchange Transactions Act
Foreign Exchange Transactions Regulations
Korea Federation of Banks – Foreign Exchange Information
National Tax Service of Korea – Other Income and Non-Resident Tax Guidance
Haftungsausschluss
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information für ausländische Käufer und Nichtresidenten, die nach der Aufhebung eines koreanischen Immobilienkaufs zurückgezahlte Gelder ins Ausland überweisen möchten. Devisenrechtliche Meldungen, Bankunterlagen, steuerliche Behandlung und mögliche Folgeverfahren können je nach Status des Käufers und Struktur der Transaktion unterschiedlich sein. Prüfen Sie die aktuellen Anforderungen mit der Devisenbank, die die Überweisung tatsächlich bearbeitet, und lassen Sie zusätzliche Entschädigungen oder steuerliche Fragen bei Bedarf gesondert prüfen.
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