韓国不動産の契約解除で返金されたお金は海外送金できる？｜外国人が確認する書類と銀行手続き
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| 韓国不動産の契約解除後に返金された購入資金の海外送金 |
韓国でマンションを購入するため、海外から韓国へ資金を送金した。
売買契約を結び、契約金も支払った。
ところが、その後に取引が成立せず、買主と売主が契約を解除することになった。
売主から韓国の銀行口座へ契約金や売買代金が返金されると、海外に住む買主ならこう考えるかもしれません。
「もともと海外から持ってきた自分のお金なのだから、そのまま自国の口座へ送り返せばいいのでは？」
送金できる可能性はあります。
ただし、韓国不動産の購入資金が契約解除によって返金された場合、そのお金を単なる一般的な海外送金として考えない方がよいでしょう。
外国人や非居住者の場合、銀行が確認したいのは、現在韓国の口座にお金があるという事実だけではありません。
重要なのは、
海外からの資金 → 韓国不動産の購入 → 契約解除 → 売主からの返金 → 海外への再送金
という一連の資金の流れを説明できることです。
シンガポールから送った韓国不動産購入資金が戻ってきた
例えば、シンガポールに住む非居住者がソウルの不動産を購入するとします。
買主はシンガポールから韓国へ購入資金を送り、売買契約に基づいて売主へ代金を支払いました。
ところが決済前に取引が中止され、売主から買主へお金が返されました。
買主の韓国口座には再び資金があります。
ここで二つの事実を分けて考える必要があります。
一つは、
売主が買主へお金を返したこと。
もう一つは、
韓国の銀行がそのお金を海外へ送金すること。
前者が完了したからといって、後者について銀行が確認する事項まですべてなくなるわけではありません。
銀行は、資金がもともとどこから来たのか、なぜ韓国へ入ったのか、どの不動産取引に使われたのか、なぜ契約が終了したのか、そして現在海外へ送ろうとしている金額が元の取引とどのようにつながっているのかを確認するため、関連資料を求めることがあります。
まず元の海外送金を扱った銀行に確認する
海外から韓国へ購入資金を送ったとき、特定の韓国の銀行を通じて外国為替手続きや不動産関連の手続きを行っていたのであれば、まずその銀行へ確認するのが実務上わかりやすい方法です。
その銀行には、当初の海外からの入金記録や、銀行を通じて処理された不動産関連の外国為替手続きの記録が残っている可能性があるからです。
ただし、ここで、
「必ず最初に送金した銀行の同じ支店からでなければ海外送金できない」
と考えるのは行き過ぎです。
取引によっては指定外国為替銀行に関する手続きがあり、別の銀行を利用する場合には指定銀行の変更や追加確認が必要になる可能性があります。
別の銀行を使いたい場合は、最初に変更手続きや追加書類が必要かを確認します。
つまり、元の銀行から始める理由は、
そこ以外では絶対に送金できないからではなく、元の資金履歴を確認しやすい可能性があるから
と理解するとよいでしょう。
韓国口座に1億ウォンあるだけでは説明にならない
例えば、買主の韓国口座に1億ウォンが返金されたとします。
残高だけを見ても、
その1億ウォンが最初にどこから来たのか、
なぜ韓国へ送金されたのか、
どの不動産購入に使われたのか、
本当に契約が解除されたのか、
売主はいくら返金したのか、
返金額の一部に元の購入資金とは異なるお金が含まれているのか、
までは分かりません。
したがって、重要なのは韓国口座の残高そのものではなく、
最初の海外送金と不動産契約、契約解除、売主からの返金を一つの流れとしてつなげること
です。
銀行がその関係を既存の記録だけでは確認できなければ、海外送金を処理する前に追加資料を求める可能性があります。
これは、
「契約を解除すると外国人のお金が韓国で自動的に凍結される」
という意味ではありません。
韓国不動産の契約解除後に残しておきたい書類
すべての韓国の銀行が、すべての外国人買主にまったく同じ書類を要求すると考えるべきではありません。
必要書類は、購入資金が韓国へ入った方法、当初行われた届出、契約解除の方法、返金の方法などによって異なる可能性があります。
ただし、次の記録は特に重要になります。
不動産売買契約書
なぜその資金が韓国へ持ち込まれ、何のために使われたのかを示します。
対象不動産や契約当事者を確認する資料にもなります。
契約解除・解約を確認できる書面
どの売買契約が終了し、返金をどのように処理することになったのかが分かるようにします。
ここで注意したいのは、
「契約解除書には必ず公認仲介士の署名が必要」
と一律に考えないことです。
重要なのは、終了した取引と返金内容を確認できる書面を残すことです。
最初の海外送金記録
購入資金が海外から韓国へ入ってきたことを示す銀行記録を保管します。
売主からの返金記録
売主から実際にいくら返されたのか確認できる口座取引記録を残します。
金額が異なる場合、その理由を示す資料
最初に支払った金額と返金額が違う場合は、その理由が重要になります。
契約金の一部が返還されなかったのか、反対に追加の補償金を受け取ったのか。
必要なのは書類を大量に集めることではありません。
お金がどのように動いたのかを説明できる状態にすることです。
1億ウォンを払って1億ウォンが戻った場合
ここからは、返金額の内訳を分けて考える必要があります。
例えば、買主が1億ウォンを支払い、契約解除後に売主から1億ウォンが戻ったとします。
資金の流れは比較的単純です。
1億ウォン支払い → 契約解除 → 1億ウォン返金
この場合、元の購入資金が返されたという流れを、契約書や解除書面、銀行記録などでつなげて説明します。
しかし、返金額が元の支払額より多い場合は話が変わります。
1億ウォンを払って2億ウォンを受け取ったら？
例えば、1億ウォンを支払った買主が契約解除によって2億ウォンを受け取ったとします。
この2億ウォン全体を、
「もともと海外から持ってきた不動産購入資金が戻ってきた」
と扱うべきではありません。
元の1億ウォンは購入資金の返還として説明できる可能性があります。
しかし追加された1億ウォンは、契約解除に伴う違約金、損害賠償、その他の支払いなど、事情によって別の性質を持つ可能性があります。
韓国税法では、契約の解除や違反によって受け取る支払いが、一定の場合にその他所得に該当することがあります。
ただし、
外国人買主が受け取った追加金額には必ず一律の税率が適用される
と決めつけることもできません。
支払いの性質、受取人の税務上の地位、韓国国内税法、適用される租税条約などによって税務上の扱いを確認する必要があります。
したがって、
返還された元の購入資金と追加補償金を分け、追加部分については韓国での税務上の扱いを確認してから海外送金する
という順番が安全です。
1億ウォンを払ったのに7,000万ウォンしか戻らなかったら？
反対の場合もあります。
1億ウォンを支払ったものの、契約解除条件によって3,000万ウォンが差し引かれ、7,000万ウォンだけ返金されたとします。
この場合に説明する資金の流れは、
1億ウォン支払い → 3,000万ウォンが契約解除条件により留保 → 7,000万ウォン返金
となります。
これは、
「海外から入れた金額とまったく同額でなければ海外へ送れない」
という単純な問題ではありません。
なぜ金額が変わったのかを、売買契約、解除時の合意内容、銀行取引記録などから説明できるようにしておくことが重要です。
すでに不動産取得関連の届出をしていたら？
外国人や非居住者が韓国不動産を購入するときは、買主の地位、不動産の種類、資金の出所、取引構造などによって、不動産取得や外国為替に関連する手続きがすでに行われている場合があります。
ここで注意したいのは、
私人間の売買契約を解除したから、関連する行政・外国為替手続きもすべて自動的に消える
とは限らないことです。
当初の手続きを扱った銀行や関係機関へ、
契約解除による取消し、変更、その他の後続手続きが必要か
を確認します。
特に韓国を出国する予定がある場合や、取引に使った韓国口座を閉鎖する予定がある場合は、その前に確認しておく方がよいでしょう。
モバイルバンキングからそのまま海外送金できる？
韓国の銀行アプリに海外送金ボタンがあるからといって、不動産関連の返金を何の確認もなく送金できるとは限りません。
金額の大きい不動産関連資金では、海外送金を処理する前に銀行が関連資料を確認する場合があります。
そのため銀行には、
「この金額をオンラインで海外送金できますか？」
とだけ聞くより、
「韓国不動産の売買契約が解除され、売主から返金された資金です。このお金を海外へ再送金するために、外国為替銀行ではどの資料を確認しますか？」
と聞く方が問題の核心に近づきます。
契約解除から海外再送金までの6つの順番
韓国不動産の購入契約が成立しなかった外国人買主なら、次の順番で整理すると分かりやすくなります。
1. 最初の海外送金記録を保存する
購入資金がどのように韓国へ入ったのか確認できる資料を残します。
2. 契約解除を書面で残す
どの売買契約が終了し、返金条件がどうなったのか確認できるようにします。
3. 売主からの返金記録を保存する
実際に返された金額を銀行記録で確認できるようにします。
4. 最初の支払額と返金額が違えば理由を整理する
契約金の一部放棄、違約金、損害賠償、追加補償などを元の購入資金と混同しないようにします。
5. 最初の取引を扱った外国為替銀行から確認する
必要書類や、すでに行った届出について追加・変更手続きが必要か確認します。別の銀行を利用したい場合は、その手続きも先に確認します。
6. 追加補償金があれば税務問題を別に確認する
返金されたすべてのお金を、元の購入資金の返還として扱わないようにします。
外国人買主が避けたい3つの誤解
「契約が解除されたから、韓国口座に戻ったお金は普通の預金と同じ」
お金が買主のものであっても、海外送金時に銀行が資金の出所や取引履歴を確認する可能性があります。
「最初に使った銀行の同じ支店でなければ絶対に海外送金できない」
そこまで一律には言えません。
元の取引を扱った銀行から始めるのは実務上合理的ですが、別の銀行を使う場合には追加の手続きや確認が必要になる可能性があります。
「売主から多く返ってきても全部自分の不動産購入資金」
そうとは限りません。
元の購入資金の返還と、契約解除による追加補償金には、異なる税務・書類上の問題が生じる可能性があります。
まとめ
韓国不動産の購入契約が解除された場合、外国人買主は売主から返金された購入資金を海外へ再送金できる可能性があります。
しかし、その送金を元の不動産取引とは無関係な一般的な海外送金として考えない方がよいでしょう。
残しておきたいのは、
海外から韓国へ送った記録
不動産売買契約書
契約解除を確認できる書面
売主から返金された銀行記録
です。
そして返金額が最初の支払額と異なる場合は、その理由を説明できる資料も残します。
追加の違約金や補償金を受け取った場合は、元の購入資金の返還と分けて韓国での税務上の扱いを確認します。
最も重要なのは、
どこからお金が来たのか
→ なぜ韓国へ入ったのか
→ どの不動産契約に使われたのか
→ なぜ契約が解除されたのか
→ いくら返金されたのか
→ なぜその金額を海外へ送るのか
という資金の流れを銀行が確認できる状態にしておくことです。
契約解除が決まった時点でこの記録を整理しておけば、数か月後に海外送金をしようとして過去の書類を一から探すより、はるかに対応しやすくなります。
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