Immobilie in Korea gemeinsam kaufen: Wann droht Schenkungssteuer zwischen Ehepartnern?

Gemeinsamer Immobilienkauf in Korea und Schenkungssteuer zwischen Ehepartnern.

Ein Ehepaar lebt im Ausland und möchte eine Wohnung in Südkorea kaufen.

Die Immobilie soll beiden gehören:

Ehepartner A: 50 %
Ehepartner B: 50 %

Das klingt zunächst unkompliziert. Doch das Geld für den Kauf liegt größtenteils auf dem Konto von Ehepartner A. Dieser überweist deshalb den gesamten Kaufpreis nach Korea.

Viele Ehepaare würden darin kein besonderes Problem sehen.

Schließlich sind sie verheiratet und kaufen die Wohnung gemeinsam.

Für die koreanische Schenkungssteuer zwischen Ehepartnern kann jedoch eine andere Frage entscheidend sein:

Wer hat tatsächlich das Geld für den Eigentumsanteil des jeweiligen Ehepartners bereitgestellt?

Gerade bei einem gemeinsamen Immobilienkauf in Korea sollten deshalb Eigentumsanteile und Finanzierung nicht getrennt voneinander geplant werden.

50:50 Miteigentum bedeutet nicht automatisch 50:50 Finanzierung

Nehmen wir ein einfaches Beispiel.

Ein Ehepaar kauft eine Wohnung in Korea für 1,4 Milliarden KRW.

Im Grundbuch werden beide Ehepartner mit jeweils 50 % eingetragen.

Damit erhält jeder einen Immobilienanteil im Wert von 700 Millionen KRW.

Nun bezahlt Ehepartner A jedoch die gesamten 1,4 Milliarden KRW aus eigenem Vermögen.

Auf dem Papier besitzen beide jeweils die Hälfte.

Wirtschaftlich hat Ehepartner B aber einen Anteil im Wert von 700 Millionen KRW erworben, ohne dafür eigenes Geld einzusetzen.

Genau an dieser Stelle kann eine Schenkung zwischen Ehepartnern relevant werden.

Die Ehe allein führt im koreanischen Steuerrecht nicht dazu, dass das gesamte Vermögen beider Ehepartner automatisch als gemeinsamer Geldtopf behandelt wird.

Entscheidend ist vielmehr, ob ein Ehepartner wirtschaftlich den Erwerb des anderen finanziert hat.

Entscheidend ist nicht nur, von welchem Konto das Geld kam

Bei einem Immobilienkauf aus dem Ausland liegt ein häufiger Irrtum besonders nahe.

Das Ehepaar könnte denken:

„Dann überweisen wir einfach jeweils die Hälfte von unseren eigenen Konten.“

Doch auch zwei getrennte Überweisungen beantworten die steuerliche Frage nicht automatisch.

Angenommen, Ehepartner A überweist zunächst 700 Millionen KRW auf das ausländische Konto von Ehepartner B.

Anschließend überweisen beide jeweils 700 Millionen KRW von ihren eigenen Konten nach Korea.

Die koreanischen Bankunterlagen zeigen nun zwei getrennte Überweisungen.

Trotzdem stammt das Geld von Ehepartner B wirtschaftlich möglicherweise weiterhin von Ehepartner A.

Für den Herkunftsnachweis beim Immobilienkauf in Korea kann deshalb die Vorgeschichte des Geldes relevant sein.

Dazu können beispielsweise eigenes Einkommen, Ersparnisse, Erlöse aus einem Immobilien- oder Wertpapierverkauf, eine Erbschaft oder frühere Schenkungen gehören.

Die richtige Frage lautet also nicht nur:

„Welches Konto hat nach Korea überwiesen?“

Sondern:

„Wem gehörte das Geld vor dem Immobilienkauf?“

600 Millionen Won Ehegattenfreibetrag: Der Steuerstatus des Empfängers zählt

Korea kennt einen erheblichen Abzug bei Schenkungen zwischen Ehepartnern.

Erhält ein in Korea steuerlich ansässiger Ehepartner eine Schenkung vom anderen Ehepartner, kann grundsätzlich ein Ehegattenfreibetrag von bis zu 600 Millionen KRW berücksichtigt werden, wobei qualifizierende Schenkungen innerhalb des vorhergehenden Zehnjahreszeitraums einzubeziehen sind.

Das führt leicht zu der Annahme:

„Wenn mein Ehepartner 700 Millionen Won für meinen Anteil bezahlt, sind die ersten 600 Millionen Won ohnehin durch den Ehegattenfreibetrag abgedeckt.“

Für ein im Ausland lebendes Ehepaar kann genau diese Annahme problematisch sein.

Denn der koreanische Steuerwohnsitz des beschenkten Ehepartners ist entscheidend.

Ein nicht in Korea ansässiger Empfänger erhält den Ehegattenabzug nicht allein deshalb, weil Geber und Empfänger miteinander verheiratet sind.

Bei einer hochpreisigen koreanischen Immobilie kann dieser Unterschied erhebliche Auswirkungen haben.

Im Ausland leben bedeutet nicht automatisch steuerlicher Nichtresident in Korea

Hier lauert der nächste Irrtum.

„Wir leben in Deutschland, also sind wir in Korea steuerlich Nichtresidenten.“

So einfach lässt sich der Status nicht bestimmen.

Die koreanische steuerliche Ansässigkeit ist eine rechtliche Beurteilung. Dabei können unter anderem Wohnsitz, Aufenthaltsdauer sowie persönliche und wirtschaftliche Umstände relevant sein.

Auch die Staatsangehörigkeit allein entscheidet die Frage nicht.

Ein koreanischer Staatsangehöriger, der dauerhaft im Ausland lebt, ist nicht allein wegen seines koreanischen Passes automatisch koreanischer Steuerresident.

Umgekehrt ist ein deutscher oder anderer ausländischer Staatsangehöriger nicht allein wegen seiner ausländischen Staatsangehörigkeit automatisch Nichtresident.

Wenn die Finanzierung eines Immobilienkaufs auf dem 600-Millionen-KRW-Ehegattenabzug beruht, sollte der Steuerstatus des Empfängers deshalb tatsächlich geprüft und nicht vermutet werden.

Kurz vor dem Kauf nach Korea ziehen löst das Problem nicht automatisch

Auch der umgekehrte Gedankengang kann gefährlich sein.

Ein Ehepaar könnte sagen:

„Dann reist mein Ehepartner eben vor dem Kauf nach Korea ein, meldet eine Adresse an und besorgt eine Residence Card.“

Doch steuerliche Ansässigkeit lässt sich nicht allein durch ein einzelnes Dokument einschalten.

Aufenthaltsstatus, koreanische Adresse, Mietvertrag, tatsächlicher Aufenthalt und weitere persönliche Umstände können eine Rolle spielen.

Keines dieser Merkmale sollte für sich allein als automatische Erfüllung des steuerlichen Ansässigkeitstests verstanden werden.

Wer beim Immobilienkauf mit dem 600-Millionen-KRW-Abzug kalkuliert, sollte deshalb nicht allein aufgrund einer kürzlich erfolgten Einreise von dessen Anwendbarkeit ausgehen.

Was passiert, wenn beide Ehepartner wirklich eigenes Geld einsetzen?

Betrachten wir nun dieselbe Wohnung für 1,4 Milliarden KRW.

Ehepartner A besitzt aus eigenem Einkommen und Vermögen 700 Millionen KRW.

Ehepartner B besitzt unabhängig davon ebenfalls 700 Millionen KRW.

Beide erwerben jeweils 50 % und bezahlen tatsächlich jeweils die Hälfte.

Dann passen drei Dinge zusammen:

50 % Eigentum → 50 % tatsächliche Finanzierung → eigene dokumentierte Geldquelle

Das unterscheidet sich grundlegend von einem Fall, in dem ein Ehepartner den gesamten Kaufpreis finanziert und der andere trotzdem 50 % der Immobilie erhält.

Getrennte Überweisungen können in diesem Fall sehr hilfreich sein, weil die Bankunterlagen die wirtschaftliche Realität nachvollziehbar abbilden.

Der steuerliche Vorteil entsteht aber nicht allein dadurch, dass zwei Überweisungen vorgenommen wurden.

Entscheidend ist, dass jeder Ehepartner tatsächlich über die Mittel verfügte, mit denen der eigene Immobilienanteil erworben wurde.

Finanzierungsplan beim Immobilienkauf in Korea: Die Geldgeschichte muss nachvollziehbar sein

Bei einem koreanischen Wohnimmobilienkauf kann außerdem ein Finanzierungs- und Einzugsplan beziehungsweise ein Nachweis über die Finanzierung des Immobilienerwerbs relevant werden.

Dieser sollte nicht als reine Formalität betrachtet werden, die mit steuerlichen Fragen nichts zu tun hat.

Informationen aus Immobilienmeldungen können zuständigen Behörden zur Verfügung stehen und bei einer Prüfung des Geschäfts und seiner Finanzierung eine Rolle spielen.

Welche Unterlagen erforderlich sind, kann von Immobilie, Lage, Transaktion und den zum Kaufzeitpunkt geltenden Vorschriften abhängen.

Deshalb gilt nicht:

„Jeder ausländische Käufer muss immer dasselbe Dokumentenpaket einreichen.“

Trotzdem sollten im Ausland lebende Käufer ihre Unterlagen zur Herkunft des Kaufpreises sorgfältig aufbewahren.

Dazu können gehören:

• ausländische Kontoauszüge,
• Einkommens- und Steuerunterlagen,
• Nachweise über angesparte Vermögenswerte,
• Verkaufsunterlagen für Immobilien oder andere Vermögenswerte,
• Erbschafts- oder Schenkungsnachweise, soweit relevant,
• Überweisungsunterlagen über den Geldtransfer nach Korea.

Es gibt dabei keine allgemeine Regel, nach der jeder Käufer aus dem Ausland automatisch exakt drei Jahre ausländische Steuererklärungen vorlegen muss.

Die Unterlagen sollten vielmehr zu der Geldquelle passen, die tatsächlich erklärt werden soll.

Erst 50:50 Eigentum festlegen und später über das Geld nachdenken?

Das ist bei internationalen Ehepaaren keine gute Reihenfolge.

Gemeinsames Eigentum kann aus familiären, erbrechtlichen, finanziellen oder praktischen Gründen sinnvoll sein.

Doch die Eigentumsquote sollte nicht unabhängig von der tatsächlichen Finanzierung gewählt werden.

Angenommen, Ehepartner A besitzt 90 % des verfügbaren Kaufkapitals, das Paar möchte die Wohnung aber 50:50 erwerben.

Das bedeutet nicht automatisch, dass 50:50 Eigentum unmöglich ist.

Aber die Differenz braucht eine rechtlich und steuerlich nachvollziehbare Erklärung.

Je nach tatsächlicher Gestaltung kann es sich beispielsweise um eine Schenkung, ein echtes Darlehen oder eine andere rechtlich tragfähige Finanzierungsstruktur handeln.

Die Folgen sollten geklärt werden, bevor der Kaufpreis gezahlt und die Eigentumsanteile endgültig festgelegt werden.

Kann ein Ehepartner dem anderen das Geld leihen?

Ein echtes Darlehen zwischen Ehepartnern kann steuerlich etwas anderes sein als eine Schenkung.

Doch ein Dokument mit der Überschrift Darlehensvertrag macht aus einer Geldübertragung nicht automatisch ein echtes Darlehen.

Die tatsächlichen Umstände zählen.

Bei einem größeren Darlehen zwischen Ehepartnern können beispielsweise folgende Fragen relevant sein:

War eine Rückzahlung tatsächlich beabsichtigt?

Kann der Ehepartner das Darlehen wirtschaftlich zurückzahlen?

Sind Laufzeit und Rückzahlungsbedingungen realistisch?

Werden Zins und Tilgung entsprechend der vereinbarten Struktur tatsächlich geleistet?

Das koreanische Schenkungssteuerrecht enthält außerdem Regelungen zu wirtschaftlichen Vorteilen aus zinslosen oder niedrig verzinsten Darlehen.

Deshalb sollte die häufig genannte 4,6-%-Zahl nicht zu der pauschalen Aussage verkürzt werden, jedes Darlehen zwischen Ehepartnern müsse zwingend genau 4,6 % Zinsen tragen oder werde andernfalls automatisch zur Schenkung.

Auch eine notarielle Beglaubigung kann die Beweislage unterstützen, beweist für sich allein aber noch kein echtes Darlehen.

Der tatsächliche wirtschaftliche Inhalt ist wichtiger als die Bezeichnung des Vertrags.

Drei typische Fehler beim gemeinsamen Immobilienkauf in Korea

„Wir sind verheiratet. Deshalb spielt es keine Rolle, wer den Kaufpreis bezahlt.“

Doch. Finanziert ein Ehepartner wirtschaftlich den Immobilienanteil des anderen, kann eine Schenkungssteuerfrage entstehen.

„Jeder hat die Hälfte von seinem eigenen Konto überwiesen. Damit kann es keine Schenkung geben.“

Getrennte Überweisungen verbessern die Nachvollziehbarkeit, beweisen aber nicht automatisch, wem das Geld ursprünglich gehörte.

„Zwischen Ehepartnern sind sowieso 600 Millionen Won steuerfrei.“

Nicht automatisch. Der koreanische Steuerstatus des Empfängers ist entscheidend. Außerdem ist der einschlägige Zehnjahreszeitraum zu berücksichtigen.

Sechs Fragen vor dem gemeinsamen Immobilienkauf

Bevor ein im Ausland lebendes Ehepaar eine koreanische Immobilie gemeinsam kauft, sollten sechs Punkte geklärt werden.

1. Welchen Eigentumsanteil erhält jeder Ehepartner?

Nicht nur 50:50 aufschreiben, sondern den wirtschaftlichen Wert jedes Anteils berechnen.

2. Wie viel bezahlt jeder tatsächlich?

Nicht nur auf das Konto der letzten Überweisung schauen. Entscheidend ist, wem das Geld wirtschaftlich gehört.

3. Kann jeder Ehepartner seine Geldquelle dokumentieren?

Die Nachweise sollten zur tatsächlichen Herkunft der Mittel passen.

4. Finanziert ein Ehepartner einen Teil des Eigentumsanteils des anderen?

Dann sollte vor dem Kauf geklärt werden, ob die Differenz als Schenkung, echtes Darlehen oder anders strukturiert wird.

5. Falls eine Schenkung vorliegt: Welchen koreanischen Steuerstatus hat der Empfänger?

Den 600-Millionen-KRW-Ehegattenabzug nicht automatisch voraussetzen.

6. Welche Anforderungen gelten für den Finanzierungsplan und die Nachweise dieser konkreten Immobilie?

Die für die jeweilige Transaktion geltenden Regeln sollten geprüft werden, bevor größere Kaufbeträge nach Korea überwiesen werden.

Der wichtigste Vergleich: Eigentum, Finanzierung und Geldquelle

Für ein internationales Ehepaar lässt sich die entscheidende Prüfung auf drei Punkte reduzieren:

Eigentumsanteil ↔ tatsächlicher finanzieller Beitrag ↔ dokumentierte Herkunft des Geldes

Stimmen diese drei Punkte überein, ist die Finanzierung vergleichsweise einfach zu erklären.

Stimmen sie nicht überein, sollte vor dem Kauf geklärt werden, warum.

Die Differenz kann eine Schenkung, ein echtes Darlehen oder eine andere Transaktion darstellen, die gesondert steuerlich und dokumentarisch beurteilt werden muss.

Und gerade bei einem im Ausland lebenden Ehepaar sollte der 600-Millionen-KRW-Ehegattenabzug in Korea niemals allein deshalb vorausgesetzt werden, weil die beiden Personen rechtmäßig verheiratet sind.

Der Steuerstatus des Empfängers ist entscheidend.

Fazit: Beim 50:50-Kauf muss auch die Geschichte des Geldes stimmen

Eine gemeinsam gekaufte Immobilie in Korea kann im Grundbuch sehr einfach aussehen und bei der Finanzierung trotzdem kompliziert sein.

50:50 Eigentum beweist nicht automatisch eine wirtschaftliche Finanzierung von 50:50.

Zwei getrennte Auslandsüberweisungen beseitigen nicht automatisch ein mögliches Schenkungssteuerproblem.

Und ein ausländischer Ehepartner ist nicht automatisch Nichtresident, genauso wie ein im Ausland lebender koreanischer Ehepartner nicht automatisch koreanischer Steuerresident ist.

Vor einer größeren Überweisung nach Korea sollte deshalb die Geldgeschichte klar sein:

Wem gehört das Geld? → Wer bezahlt? → Wer erhält welchen Immobilienanteil? → Liegt eine Schenkung oder ein echtes Darlehen vor? → Welche Unterlagen belegen die Finanzierung?

Für ein internationales Ehepaar ist es wesentlich einfacher, diese Fragen vor dem Immobilienkauf zu beantworten, als eine nicht zusammenpassende Eigentums- und Finanzierungsstruktur nach der Eintragung erklären zu müssen.

Offizielle Quellen

National Tax Service of Korea — Gift Tax and Gift Property Deduction Guidance
Inheritance Tax and Gift Tax Act — Article 53
Income Tax Act and Enforcement Decree — Korean Tax Residency
Real Estate Transaction Reporting Act and related regulations — Housing Acquisition Financing Plan
National Tax Service — Gift Tax Interpretations and Source-of-Funds Guidance

Haftungsausschluss

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information für im Ausland lebende Ehepaare, die den gemeinsamen Erwerb einer Wohnimmobilie in Südkorea planen. Die Behandlung der Schenkungssteuer, der steuerliche Ansässigkeitsstatus, die Anforderungen an den Herkunftsnachweis, die Immobilienmeldungen sowie Geldübertragungen zwischen Ehepartnern hängen vom jeweiligen Sachverhalt und den zum Zeitpunkt der Transaktion geltenden Vorschriften ab. Prüfen Sie die konkrete Struktur deshalb vor einer größeren Überweisung oder dem Abschluss des Immobilienkaufs mit den zuständigen koreanischen Stellen oder einem qualifizierten koreanischen Steuerberater.

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