[DE] „Der Mietvertrag läuft auf die Firma – ist die Kaution damit automatisch geschützt?“ Worauf ausländische Gründer bei Gewerbemietverträgen in Korea achten sollten

Ausländisches Unternehmerpaar bespricht einen Gewerbemietvertrag in Korea.

Für viele ausländische Gründer fühlt sich die Suche nach einem geeigneten Geschäftslokal wie die letzte große Hürde vor der Eröffnung an.

Die Gesellschaft ist gegründet.

Der Businessplan steht.

Das passende Café, Büro oder Ladenlokal ist gefunden.

Der Mietvertrag wird unterschrieben.

Die Kaution wird überwiesen.

Viele Unternehmer gehen dann ganz selbstverständlich davon aus:

„Der Vertrag läuft auf die Firma. Also ist unsere Kaution doch automatisch geschützt, oder?“

Genau an diesem Punkt beginnt jedoch häufig die Unsicherheit.

Denn nach koreanischem Recht reicht der Firmenname im Mietvertrag allein nicht immer aus.

[Official Guidance]

Nach dem koreanischen Gesetz zum Schutz von Mietverhältnissen über Gewerbeimmobilien (Commercial Building Lease Protection Act) entsteht die sogenannte Drittwirkung grundsätzlich ab dem Tag nach der tatsächlichen Übergabe der Geschäftsräume und der abgeschlossenen Gewerbeanmeldung.

Die Drittwirkung bedeutet, dass der Mieter das Mietverhältnis auch gegenüber neuen Eigentümern oder anderen Dritten geltend machen kann.

Darüber hinaus kann ein Mieter unter bestimmten Voraussetzungen durch die Erteilung eines festen Datums („Fixed Date“) ein Vorrecht bei der Rückzahlung der Kaution im Falle einer Zwangsversteigerung oder öffentlichen Veräußerung erhalten.

[Executive Commentary]

Ein häufiges Missverständnis lautet:

„Sobald die Firma im Mietvertrag steht, ist die Kaution vollständig abgesichert.“

Die Realität ist komplizierter.

Der Mietvertrag ist nur ein Teil des Schutzsystems.

Ausländische Unternehmer sollten zusätzlich prüfen,

• ob die Geschäftsräume tatsächlich übernommen wurden;
• ob die Gewerbeanmeldung für diese Adresse abgeschlossen wurde; und
• ob für den Mietvertrag ein Fixed Date beantragt werden sollte.

Viele Gründer erfahren erst im Gespräch mit Anwälten oder Steuerberatern, dass diese zusätzlichen Schritte ebenfalls wichtig sein können.

Eine Situation, die viele internationale Gründer überrascht

Stellen wir uns folgendes Szenario vor.

Ein ausländischer Unternehmer und sein koreanischer Ehepartner finden ein attraktives Ladenlokal.

Da die Gesellschaft noch nicht vollständig gegründet ist, wird der Mietvertrag zunächst auf den Namen des Ehepartners abgeschlossen.

Einige Wochen später wird die Firma registriert und beginnt ihre Geschäftstätigkeit in denselben Räumen.

Das Unternehmen läuft erfolgreich.

Niemand denkt mehr über den ursprünglichen Mietvertrag nach.

Erst Jahre später gerät der Vermieter in finanzielle Schwierigkeiten und das Gebäude wird zwangsversteigert.

Plötzlich stellt sich die entscheidende Frage:

„Entsprechen Mietvertrag, Gewerbeanmeldung und tatsächliche Geschäftstätigkeit überhaupt derselben rechtlichen Struktur?“

In solchen Situationen wird häufig professionelle Beratung notwendig.

[Official Guidance]

Das koreanische Gewerbemietrecht knüpft den Mieterschutz an gesetzliche Voraussetzungen wie den Besitz der Räume, die Gewerbeanmeldung und bestimmte formale Verfahren, darunter gegebenenfalls die Erteilung eines Fixed Date.

Welche Rechte ein Mieter tatsächlich ausüben kann, hängt stets von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

[Executive Commentary]

Für ausländische Gründer ist die praktische Schlussfolgerung einfach:

Verlassen Sie sich nicht allein auf den Firmennamen im Mietvertrag.

Vor der Unterzeichnung des Vertrags – oder unmittelbar nach der Gründung der Gesellschaft – kann es sinnvoll sein zu prüfen:

• Wer ist im Mietvertrag tatsächlich als Mieter eingetragen?
• Unter welchem Namen wird die Gewerbeanmeldung erfolgen?
• Stimmen Mietvertrag und tatsächliche Unternehmensstruktur überein?
• Sollte für den Vertrag zusätzlich ein Fixed Date beantragt werden?

Da jede Konstellation anders ist, besprechen viele Unternehmer diese Fragen bereits vor der Zahlung einer hohen Kaution mit Rechts-, Steuer- oder Immobilienexperten.

Fragen, die Gründer Fachleuten stellen können

Viele internationale Unternehmer empfinden folgende Fragen als hilfreich:

„Der Mietvertrag wurde zunächst auf eine Privatperson abgeschlossen. Das Geschäft wird inzwischen von einer Gesellschaft betrieben. Muss der Vertrag angepasst werden?“

„Haben wir alle notwendigen Schritte durchgeführt, um den Schutz unserer Kaution nach koreanischem Gewerbemietrecht möglichst umfassend zu sichern?“

„Passen unser Mietvertrag, die Gewerbeanmeldung und unsere Gesellschaftsstruktur rechtlich zueinander?“

Die frühzeitige Klärung dieser Fragen garantiert kein bestimmtes rechtliches Ergebnis.

Sie kann jedoch helfen, mögliche Risiken zu erkennen, bevor erhebliche Geschäftsmittel investiert werden.

Begriffserklärungen

Drittwirkung (Opposability)

Das Recht, ein bestehendes Mietverhältnis auch gegenüber einem neuen Eigentümer oder anderen Dritten geltend zu machen.

Fixed Date

Ein offizieller Zeitstempel auf dem Mietvertrag, der unter bestimmten Voraussetzungen für die Rangfolge bei der Rückzahlung der Kaution wichtig sein kann.

Implementation Date

Stand der Gesetze und Verwaltungspraxis: Juni 2026.

Fact-Check Materials Used

• Commercial Building Lease Protection Act
• Staatliche Praxishinweise zu Gewerbemietverträgen
• Englische Gesetzesdatenbank des Korean Legal Research Institute (KLRI)

Official Sources

• Commercial Building Lease Protection Act
• Korean Legal Research Institute (KLRI)
• Government Practical Law Information Service

Disclaimer

Dieser Artikel ist ein allgemeiner Leitfaden zum besseren Vorverständnis auf Grundlage öffentlich zugänglicher Gesetze und amtlicher Informationen. Er stellt keine Rechts-, Steuer-, Investitions- oder Immobilienberatung dar. Je nach Einzelfall können unterschiedliche rechtliche Folgen eintreten. Leser sollten sich bei konkreten Fragen an qualifizierte Fachleute wenden.

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