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Couple international examinant un bail commercial avant d'ouvrir une activité en Corée. Pour beaucoup d'entrepreneurs étrangers, trouver le bon local donne l'impression que le projet peut enfin commencer. La société est créée. Le café, le restaurant, le bureau ou le petit local commercial a été trouvé. Le contrat de bail est signé. Le dépôt de garantie est versé. À ce stade, beaucoup de fondateurs pensent naturellement : « Le bail est au nom de la société. Le dépôt devrait donc être protégé. » En Corée, la réalité est plus nuancée. La protection d'un bail commercial ne dépend pas seulement du nom inscrit sur le contrat. Elle dépend aussi de plusieurs étapes administratives qui doivent correspondre à la situation réelle de l'entreprise. Official Guidance En vertu de la Commercial Building Lease Protection Act, un locataire commercial acquiert une opposabilité à l'égard des tiers à partir du jour suivant la remise des locaux et l'enregistrement de l'activi...

Ausländisches Unternehmerpaar bespricht einen Gewerbemietvertrag in Korea. Für viele ausländische Gründer fühlt sich die Suche nach einem geeigneten Geschäftslokal wie die letzte große Hürde vor der Eröffnung an. Die Gesellschaft ist gegründet. Der Businessplan steht. Das passende Café, Büro oder Ladenlokal ist gefunden. Der Mietvertrag wird unterschrieben. Die Kaution wird überwiesen. Viele Unternehmer gehen dann ganz selbstverständlich davon aus: „Der Vertrag läuft auf die Firma. Also ist unsere Kaution doch automatisch geschützt, oder?“ Genau an diesem Punkt beginnt jedoch häufig die Unsicherheit. Denn nach koreanischem Recht reicht der Firmenname im Mietvertrag allein nicht immer aus. [Official Guidance] Nach dem koreanischen Gesetz zum Schutz von Mietverhältnissen über Gewerbeimmobilien (Commercial Building Lease Protection Act) entsteht die sogenannte Drittwirkung grundsätzlich ab dem Tag nach der tatsächlichen Übergabe der Geschäftsräume und der abgeschlossenen Gewerbeanmeldung....

韓国で店舗賃貸契約の内容を確認する外国人起業家。 韓国でカフェや小さなレストラン、ネットショップ、スタートアップを始める外国人起業家にとって、店舗やオフィス探しは開業準備の大きな山場です。 法人設立も終わった。 気に入った物件も見つかった。 賃貸契約書には会社名を記載した。 保証金も支払った。 この段階で、多くの経営者はこう考えます。 「契約を会社名義にしたのだから、保証金も当然守られるはずだ。」 しかし、本当にそうでしょうか。 韓国の商業用不動産では、法人名義で契約しただけで保証金保護が自動的に完成するわけではありません。 【Official Guidance】 韓国の「商街建物賃貸借保護法」によれば、賃借人は、建物の引渡しを受け、かつ事業者登録を完了した翌日から、原則として第三者に対抗できる権利（対抗力）を取得します。 また、賃貸借契約書に確定日付を受けた場合、一定の要件を満たせば、競売や公売の際に優先弁済を主張できる可能性があります。 【Executive Commentary】 外国人起業家によく見られる誤解があります。 「会社名義で契約さえすれば、保証金は完全に守られる。」 実際には、契約書は保護手続きの一部にすぎません。 保証金保護を考える場合、次の点も確認する必要があります。 実際に店舗や事務所の引渡しを受けているか その住所で事業者登録を完了しているか 賃貸借契約書に確定日付を受けているか 多くの経営者は、弁護士や税理士、不動産専門家に相談して初めて、こうした手続きの重要性を知ります。 外国人起業家が陥りやすい「契約名義のズレ」 韓国人の配偶者と一緒に韓国で小さなカフェを開業するケースを考えてみましょう。 法人設立がまだ完了していなかったため、まず韓国人配偶者個人の名義で店舗契約を締結しました。 数週間後、法人設立が完了し、その店舗で営業を始めます。 事業は順調に進み、特に問題は起きませんでした。 ところが数年後、建物オーナーの経営状態が悪化し、建物が競売手続きに入ることになります。 そこで初めて、 「契約上の賃借人は誰なのか」 「実際に営業している主体は誰なのか」 「事業者登録と契約名義は一致しているのか」 といった問題が検討されることがあります。 ...

Foreign entrepreneurs reviewing a commercial lease agreement in Korea For many foreign founders, finding the right business location feels like the final step before opening. The company has been incorporated. The business plan is ready. A suitable café, office, or retail space has finally been found. The lease agreement is signed. The security deposit is paid. Many founders naturally assume: "The lease is under the company's name, so the deposit should already be protected." However, commercial lease protection in Korea involves more than simply writing the company's name on the contract. Official Guidance Under the Commercial Building Lease Protection Act, a tenant acquires opposability against third parties from the day following both delivery of the premises and completion of business registration. Opposability means that the tenant may assert the lease relationship even if ownership of the building changes. The Act also provides that tenants who obtain a fixed da...