[FR] Golden Visa au Portugal, fin du programme en Espagne, contrôles renforcés pour l’EB-5 : ce qu’il faut vérifier avant d’investir
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| Investisseur examinant des documents de résidence par investissement avant un transfert international de capitaux. |
Vous êtes sur le point de transférer plusieurs centaines de milliers d’euros.
Le rendez-vous avec le cabinet d’avocats est fixé.
Les brochures sont élégantes.
Les présentations PowerPoint sont rassurantes.
Et pourtant, en 2026, la première question n’est plus :
« Dans quel pays vais-je investir ? »
La vraie question est devenue :
« Le programme existe-t-il encore sous la forme que j’imagine ? »
Beaucoup d’investisseurs découvrent cette réalité tardivement.
Ils ont lu des articles datant de quelques années.
Ils pensent encore qu’acheter un appartement suffit.
Ils pensent encore qu’un simple virement ouvre automatiquement la porte à un titre de séjour.
Le marché mondial de l’investissement migratoire a profondément changé.
Official Guidance
Le Portugal maintient son programme ARI (Golden Visa), mais la loi n°56/2023 a supprimé les voies fondées sur l’investissement immobilier et certains transferts de capitaux. Des voies fondées sur les fonds d’investissement, la recherche, la culture ou l’investissement productif demeurent ouvertes.
Executive Commentary
Pendant des années, le Portugal a été associé à une image très simple :
acheter un bien immobilier et obtenir un droit de résidence.
Cette image est aujourd’hui dépassée.
Le programme existe toujours.
Mais la question n’est plus :
« Quel appartement vais-je acheter ? »
La question devient :
« Dans quel véhicule d’investissement vais-je placer mon capital ? »
Pour beaucoup d’investisseurs, c’est un changement majeur.
Un appartement peut généralement être revendu.
Un fonds d’investissement obéit à des règles différentes : durée de blocage, stratégie de sortie, liquidité, frais de gestion.
Avant de signer, il faut donc comprendre le produit financier autant que le programme d’immigration.
Official Guidance
L’Espagne a mis fin à son système de Golden Visa pour les nouveaux investisseurs à partir du 3 avril 2025, tout en prévoyant des dispositions transitoires pour certains dossiers déposés avant cette date.
Executive Commentary
C’est probablement la surprise qui a le plus marqué le marché européen.
Beaucoup d’investisseurs continuent de rechercher des informations sur le Golden Visa espagnol comme si le programme fonctionnait encore normalement.
Or, la réalité réglementaire a changé.
Autrement dit :
un projet qui semblait parfaitement valable en 2023 peut ne plus correspondre aux règles actuelles.
Avant de transférer des fonds ou de signer une réservation immobilière, il faut toujours vérifier si le programme existe encore dans sa forme actuelle.
Les anciennes brochures circulent parfois plus vite que les nouvelles lois.
Official Guidance
Le programme américain EB-5 exige que l’investisseur démontre que les capitaux investis proviennent d’une source légale et que le parcours des fonds puisse être documenté. USCIS demande des preuves permettant d’établir l’origine et le transfert des capitaux investis.
Executive Commentary
Beaucoup de candidats pensent que le principal obstacle est de réunir le montant de l’investissement.
En réalité, ce n’est souvent que le début.
L’administration américaine veut comprendre l’histoire de l’argent.
Avez-vous vendu une entreprise ?
Un bien immobilier ?
Reçu une donation familiale ?
Perçu des dividendes ?
Chaque étape peut devoir être documentée.
Le montant compte.
Mais la traçabilité compte tout autant.
Dans un dossier EB-5, il ne suffit pas d’avoir de l’argent.
Il faut souvent être capable d’expliquer comment cet argent est arrivé jusqu’au projet d’investissement.
Official Guidance
Le programme EB-5 repose notamment sur un investissement qualifié et la création d’emplois répondant aux critères prévus par la réglementation américaine. Les seuils d’investissement actuellement en vigueur sont notamment de 800 000 USD dans certaines zones éligibles (TEA) et de 1 050 000 USD pour d’autres projets.
Executive Commentary
C’est un point souvent négligé.
Un projet EB-5 n’est pas seulement une opération immobilière.
C’est aussi un projet économique.
L’investisseur ne doit donc pas seulement regarder la plaquette commerciale.
Il doit comprendre la structure du projet.
Comment les emplois seront-ils générés ?
Quelle marge de sécurité existe-t-il si le calendrier prend du retard ?
Quels rapports économiques soutiennent le projet ?
Plus les réponses sont claires, plus le dossier devient compréhensible.
Les trois questions à poser avant de signer
Avant tout transfert de fonds, posez systématiquement ces questions :
Portugal
Le véhicule d’investissement est-il toujours éligible au programme actuel ?
Espagne
Le programme existe-t-il encore pour de nouveaux investisseurs au moment de la signature ?
États-Unis (EB-5)
Puis-je démontrer clairement l’origine et le parcours complet de mes capitaux ?
Ces trois questions simples évitent souvent des erreurs beaucoup plus coûteuses.
Ce qu’il faut retenir
Le marché des visas d’investissement n’a pas disparu.
Mais il a changé de logique.
Hier, beaucoup de programmes mettaient l’accent sur l’actif acheté.
Aujourd’hui, les autorités regardent davantage :
- la nature réelle de l’investissement ;
- la transparence des fonds ;
- la conformité réglementaire ;
- l’impact économique du projet.
Comprendre cette évolution avant de signer est souvent plus important que le choix du pays lui-même.
Date de référence
Juin 2026
Sources officielles et références
- USCIS Policy Manual – EB-5 Immigrant Investors
- Loi portugaise n°56/2023 (Mais Habitação) et informations publiques relatives à l’ARI/Golden Visa
- Réglementation espagnole mettant fin au Golden Visa pour les nouveaux investisseurs à partir du 3 avril 2025
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