Jual Apartemen di Korea sebagai Non-Residen: Apakah Bebas Pajak dan Potongan 80% Masih Berlaku?

Menjual apartemen di Korea sebagai non-residen memerlukan pemeriksaan status pajak, pembebasan satu rumah, dan potongan kepemilikan jangka panjang.

Anda tinggal di luar Korea, tetapi masih memiliki satu apartemen di Korea.

Mungkin itu satu-satunya rumah yang Anda miliki di Korea. Anda bahkan pernah tinggal di apartemen tersebut selama bertahun-tahun sebelum pindah ke luar negeri.

Ketika hendak menjualnya, satu anggapan terasa wajar:

“Saya hanya punya satu rumah di Korea. Berarti pembebasan pajak untuk satu rumah seharusnya tetap berlaku.”

Anda mungkin juga berharap potongan khusus kepemilikan jangka panjang dapat mengurangi capital gain hingga 80%.

Bagi penjual yang berstatus non-residen Korea, kedua anggapan tersebut tidak otomatis benar.

Pertanyaan pentingnya bukan hanya berapa jumlah rumah yang Anda miliki atau berapa lama apartemen itu sudah dipegang.

Yang perlu diperiksa adalah:

• apakah Anda berstatus residen atau non-residen pajak Korea pada saat properti dialihkan;
• apakah Anda memenuhi ketentuan satu rumah untuk satu rumah tangga;
• apakah Anda meninggalkan Korea dalam keadaan yang termasuk pengecualian khusus; dan
• skema potongan kepemilikan jangka panjang mana yang sebenarnya berlaku.

Punya Satu Apartemen di Korea Tidak Otomatis Bebas Pajak

Undang-undang pajak penghasilan Korea menyediakan pembebasan capital gains tax untuk properti yang memenuhi ketentuan satu rumah untuk satu rumah tangga.

Namun, istilah tersebut adalah konsep hukum pajak.

Bukan sekadar:

satu orang + satu apartemen di Korea = penjualan bebas pajak.

Penjual tetap harus memenuhi persyaratan dari rezim satu rumah tersebut.

Bagi orang yang tinggal di luar Korea, status domisili pajak dan alasan ketika meninggalkan Korea dapat memengaruhi apakah fasilitas tersebut masih tersedia.

Mengapa Status Non-Residen Menjadi Penting?

Warga negara asing atau orang Korea yang tinggal di luar negeri tetap dapat dikenakan pajak capital gain Korea ketika menjual real estat di Korea.

Masalah utamanya bukan kewarganegaraan.

Peraturan pajak Korea membedakan residen dan non-residen, dan ketentuan yang berlaku dapat berbeda berdasarkan status tersebut.

Karena itu, dua orang yang sama-sama memiliki satu apartemen di Seoul bisa memperoleh hasil pajak yang berbeda.

Satu penjual mungkin memenuhi syarat pembebasan satu rumah serta skema potongan khusus.

Penjual lainnya mungkin diperlakukan sebagai non-residen yang tidak dapat menggunakan fasilitas yang sama.

Jadi pertanyaan pertama bukan:

“Apakah ini satu-satunya rumah saya di Korea?”

Melainkan:

“Rezim pajak mana yang berlaku bagi saya pada tanggal pengalihan?”

Potongan 80% dan 30% Bukan Satu Potongan yang Dipangkas

Di sinilah banyak pemilik properti Korea yang tinggal di luar negeri salah memahami aturan.

Sering ditemukan penjelasan seperti:

“Kalau menjadi non-residen, potongan kepemilikan jangka panjang turun dari 80% menjadi 30%.”

Penjelasan itu mungkin menggambarkan dampak akhirnya dalam kasus tertentu, tetapi tidak menjelaskan struktur hukumnya dengan tepat.

Korea memiliki skema potongan kepemilikan jangka panjang yang berbeda.

Potongan Kepemilikan Jangka Panjang Umum

Skema umum berlaku pada real estat yang memenuhi ketentuan masa kepemilikan.

Potongannya terutama didasarkan pada periode kepemilikan dan dapat mencapai maksimal 30% dalam skema umum.

Potongan Khusus untuk Satu Rumah Satu Rumah Tangga

Ada skema terpisah untuk properti yang memenuhi ketentuan satu rumah untuk satu rumah tangga.

Dalam skema ini, perhitungan mempertimbangkan:

• masa kepemilikan; dan
• masa tinggal sebenarnya di rumah tersebut.

Apabila seluruh persyaratan hukum dipenuhi, gabungan potongan dapat mencapai 80%.

Karena itu, penjelasan yang lebih tepat bukan:

“Potongan 80% saya dipotong menjadi 30% ketika pindah ke luar negeri.”

Melainkan:

potongan umum dan potongan khusus satu rumah adalah dua rezim yang berbeda.

Jika seorang penjual tidak dapat menggunakan rezim khusus satu rumah, skema potongan kepemilikan jangka panjang umum dapat menjadi skema yang relevan.

Pernah Tinggal Lama di Apartemen Itu Tidak Otomatis Menjamin Potongan 80%

Bayangkan Anda pernah tinggal di apartemen Korea selama bertahun-tahun.

Kemudian Anda pindah ke luar negeri dan tetap menjadi non-residen selama beberapa tahun sebelum menjualnya.

Jangan langsung menghitung pajak dengan asumsi:

“Saya sudah tinggal di sana cukup lama, berarti hak potongan 80% sudah saya dapatkan.”

Riwayat tinggal secara fisik saja tidak menentukan hasil akhirnya.

Properti tetap harus memenuhi ketentuan satu rumah yang relevan, dan posisi pajak penjual pada saat pengalihan juga perlu diperiksa.

Ada Pengecualian Penting bagi Orang yang Meninggalkan Korea

Di sisi lain, non-residen juga tidak boleh langsung menyimpulkan bahwa pembebasan satu rumah selalu hilang.

Hukum pajak Korea memberikan perlakuan khusus dalam keadaan tertentu kepada orang yang menjadi non-residen karena meninggalkan Korea dengan alasan yang memenuhi syarat.

Pengecualian penting dapat berlaku ketika antara lain:

• rumah tangga memiliki satu rumah di Korea ketika meninggalkan negara tersebut;
• anggota rumah tangga pergi karena keadaan yang memenuhi ketentuan, seperti perpindahan ke luar negeri, pekerjaan, studi, atau alasan serupa;
• ketentuan hukum terkait dipenuhi; dan
• rumah dijual dalam batas waktu yang berlaku, yang untuk pengecualian tertentu sering berkaitan dengan periode dua tahun sejak keberangkatan.

Artinya, alasan meninggalkan Korea penting.

Tanggal keberangkatan juga penting.

Begitu pula kondisi kepemilikan rumah tangga pada saat meninggalkan Korea.

Karena itu, jangan berasumsi:

“Saya non-residen, jadi pembebasan pasti tidak mungkin.”

Tetapi juga jangan berasumsi:

“Saya pernah tinggal di Korea, jadi pembebasan pasti masih berlaku.”

Pengecualian bergantung pada persyaratan hukum khusus yang benar-benar dipenuhi.

Paspor Tidak Menentukan Status Residen Pajak

Kesalahan lain adalah menyamakan kewarganegaraan dengan domisili pajak.

Orang Korea yang tinggal di luar negeri tidak otomatis menjadi residen pajak Korea hanya karena memiliki kewarganegaraan Korea.

Sebaliknya, warga negara asing juga tidak otomatis menjadi non-residen hanya karena memegang paspor asing.

Untuk pajak penghasilan Korea, status residen atau non-residen ditentukan berdasarkan keadaan kehidupan aktual seseorang sesuai ketentuan hukum.

Karena itu, analisis serupa dapat berlaku bagi warga negara asing, orang Korea di luar negeri, maupun pemilik properti lain yang tinggal di luar Korea.

Yang penting adalah status pajaknya, bukan kewarganegaraannya.

Pulang ke Korea Sebelum Menjual Tidak Otomatis Menyelesaikan Masalah

Sebagian pemilik properti di luar negeri mungkin berpikir:

“Kalau saya kembali ke Korea sebelum transaksi selesai, apakah saya bisa menjadi residen lagi?”

Ini tidak boleh dianggap sebagai jalan pintas pajak.

Status residen pajak Korea tidak terbentuk hanya karena seseorang masuk kembali ke Korea menjelang penjualan atau mendaftarkan alamat.

Otoritas melihat keadaan kehidupan orang tersebut secara nyata.

Bahkan jika seseorang benar-benar kembali menjadi residen, masih dapat ada pertanyaan terpisah mengenai syarat kepemilikan dan masa tinggal dalam rezim satu rumah.

Karena itu, pulang sebentar ke Korea tidak boleh diasumsikan langsung mengubah transaksi kena pajak menjadi bebas pajak.

Tanggal Pengalihan Juga Bisa Menentukan

Perlakuan pajak dapat bergantung pada tanggal ketika pengalihan dianggap terjadi.

Secara umum, acuannya adalah tanggal penyelesaian pembayaran harga transaksi.

Ketentuan lain dapat berlaku jika tanggal penyelesaian tidak dapat dipastikan atau pendaftaran kepemilikan dilakukan sebelum pembayaran akhir.

Bagi penjual yang status residen pajaknya berubah di sekitar masa penutupan transaksi, waktu ini dapat menjadi sangat penting.

Jadi tanggal penandatanganan kontrak saja belum tentu menentukan hasil pajaknya.

Withholding untuk Non-Residen Adalah Masalah Terpisah

Penjual non-residen juga perlu membedakan dua hal:

• jumlah akhir capital gains tax yang harus dibayar; dan
• withholding yang mungkin berlaku saat transaksi berlangsung.

Apabila ketentuan withholding non-residen berlaku dan harga perolehan serta biaya transfer dapat dibuktikan, jumlah withholding pada umumnya didasarkan pada jumlah yang lebih kecil antara:

10% dari harga pengalihan

atau

20% dari capital gain.

Namun, ini bukan berarti setiap pembeli dalam setiap transaksi wajib melakukan withholding.

National Tax Service juga menjelaskan adanya kondisi ketika pembeli individu dapat dikecualikan dari kewajiban tersebut.

Karena itu, pernyataan bahwa setiap penjualan properti oleh non-residen otomatis mengharuskan pembeli menahan 11% atau 22% terlalu luas.

Tiga Penjual, Tiga Hasil yang Bisa Berbeda

Bayangkan tiga orang masing-masing hanya memiliki satu apartemen di Korea.

Penjual A

Penjual A tinggal di Korea dan memenuhi ketentuan satu rumah untuk satu rumah tangga.

Tergantung harga penjualan dan kondisi lainnya, pembebasan satu rumah serta potongan khusus kepemilikan jangka panjang dapat berlaku.

Penjual B

Penjual B pindah ke luar negeri beberapa tahun lalu, berstatus non-residen ketika menjual, dan tidak memenuhi pengecualian khusus karena keberangkatan ke luar negeri.

Penjual B tidak seharusnya menghitung pajaknya dengan menggunakan perlakuan yang sama seperti Penjual A.

Walaupun hanya memiliki satu apartemen Korea, rezim pajak yang berlaku dapat berbeda.

Penjual C

Penjual C juga tinggal di luar negeri, tetapi meninggalkan Korea dalam keadaan yang memenuhi ketentuan, memiliki satu rumah ketika berangkat, dan menjualnya dalam periode yang disyaratkan.

Penjual C perlu memeriksa pengecualian khusus tersebut sebelum menganggap bahwa fasilitas satu rumah tidak mungkin digunakan.

Ketiganya memiliki jumlah rumah yang sama.

Hasil pajaknya belum tentu sama.

Lima Pertanyaan Sebelum Menjual Apartemen Korea

Sebelum menjual properti Korea ketika tinggal di luar negeri, periksa urutannya.

1. Apakah saya residen atau non-residen pajak Korea?

Jangan menentukannya hanya berdasarkan kewarganegaraan, jenis visa, atau alamat luar negeri.

2. Kapan dan mengapa saya meninggalkan Korea?

Catat tanggal dan alasan keberangkatan.

3. Apakah rumah tangga saya memiliki satu rumah di Korea ketika meninggalkan negara tersebut?

Hal ini dapat penting untuk pengecualian terkait keberangkatan ke luar negeri.

4. Skema potongan kepemilikan jangka panjang mana yang berlaku?

Jangan langsung memakai angka 80% hanya karena apartemen dimiliki atau ditempati dalam waktu lama.

5. Apakah withholding non-residen berlaku pada transaksi saya?

Periksa jenis pembeli dan ketentuan withholding secara terpisah dari perhitungan capital gains tax akhir.

Tiga Kesalahan yang Perlu Dihindari

“Ini satu-satunya apartemen saya di Korea, jadi pasti bebas pajak.”

Belum tentu. Pembebasan satu rumah adalah rezim pajak dengan persyaratan hukum, bukan sekadar aturan jumlah properti.

“Saya sudah memiliki dan tinggal di sana sangat lama, jadi otomatis mendapat potongan 80%.”

Tidak. Potongan umum dan potongan khusus satu rumah merupakan dua struktur berbeda.

“Sekarang saya tinggal di luar negeri, jadi tidak mungkin ada pengecualian.”

Juga tidak tepat. Beberapa keadaan keberangkatan ke luar negeri dapat mempertahankan perlakuan khusus apabila seluruh persyaratan hukum dipenuhi.

Urutan yang Benar Sebelum Menghitung Pajak

Untuk pemilik apartemen Korea yang tinggal di luar negeri, urutan analisis yang lebih aman adalah:

status residen pajak → kelayakan satu rumah → pengecualian karena keberangkatan ke luar negeri → skema potongan yang berlaku → withholding dan pelaporan

Bukan:

satu apartemen → otomatis bebas pajak

dan bukan:

kepemilikan lama → otomatis potongan 80%.

Kesalahan pajak terbesar bahkan dapat terjadi sebelum tarif pajak dihitung, yaitu ketika penjual sejak awal menggunakan rezim hukum yang salah.

Pada akhirnya, persoalan utamanya bukan sekadar berapa lama Anda memiliki apartemen itu, tetapi status pajak dan rezim hukum mana yang benar-benar berlaku pada saat Anda menjualnya.

Kesimpulan

Non-residen yang hanya memiliki satu apartemen di Korea tidak seharusnya otomatis mengharapkan perlakuan capital gains tax yang sama dengan penjual residen yang memenuhi ketentuan satu rumah untuk satu rumah tangga.

Hal yang sama berlaku pada potongan khusus kepemilikan jangka panjang.

Ungkapan bahwa “potongan 80% berubah menjadi 30%” terlalu menyederhanakan aturan.

Struktur hukumnya lebih tepat dipahami sebagai dua skema berbeda: potongan kepemilikan jangka panjang umum dan potongan khusus berdasarkan masa kepemilikan serta masa tinggal bagi properti satu rumah yang memenuhi ketentuan.

Namun, status non-residen juga tidak berarti seluruh pengecualian hilang.

Seseorang yang meninggalkan Korea dalam keadaan yang memenuhi syarat mungkin masih perlu memeriksa ketentuan khusus berdasarkan alasan keberangkatan, kondisi rumah tangga, kepemilikan rumah ketika meninggalkan Korea, dan batas waktu yang berlaku.

Sebelum menjual apartemen Korea dari luar negeri, pertanyaan paling berguna bukan:

“Berapa pajak saya?”

Tetapi:

“Rezim capital gains tax Korea mana yang berlaku untuk transaksi saya ini?”

Tentukan itu lebih dulu, kemudian hitung pajaknya.

➡ Next : 

⬅ Previous : Visa F-5 Korea