Vente immobilière en Corée du Sud : impôt et exonération pour un non-résident

Vente d’un appartement en Corée du Sud par un propriétaire non-résident

Vous vivez à l’étranger mais vous possédez encore un appartement en Corée du Sud.

C’est peut-être même le seul logement que vous détenez en Corée. Vous y avez peut-être vécu pendant plusieurs années avant de partir à l’étranger.

Au moment de vendre, une idée paraît donc logique :

« Je ne possède qu’un seul logement en Corée, donc l’exonération applicable à un ménage détenant un seul logement devrait s’appliquer. »

Vous pouvez également penser que l’abattement coréen pour détention de longue durée réduira votre plus-value imposable jusqu’à 80 %.

Pour un vendeur non-résident, aucune de ces deux conclusions n’est automatique.

Les vraies questions sont plutôt les suivantes : êtes-vous résident fiscal ou non-résident fiscal coréen au moment de la cession ? Votre logement entre-t-il réellement dans le régime fiscal du ménage détenant un seul logement ? Votre départ de Corée ouvre-t-il droit à une exception particulière ? Et quel régime d’abattement pour détention de longue durée s’applique à votre situation ?

Un seul appartement en Corée ne signifie pas automatiquement vente exonérée

La fiscalité coréenne prévoit une exonération de plus-value immobilière pour certains logements répondant aux conditions du régime dit du ménage détenant un seul logement.

Mais cette notion est une catégorie juridique fiscale.

Elle ne signifie pas simplement :

une personne + un appartement en Corée = aucune imposition

Le vendeur doit satisfaire aux conditions prévues pour ce régime.

Pour une personne vivant à l’étranger, le statut de résidence fiscale et les circonstances dans lesquelles elle a quitté la Corée peuvent modifier de manière importante l’analyse.

Autrement dit, compter les logements ne suffit pas.

Deux personnes possédant chacune un seul appartement à Séoul peuvent être soumises à des traitements fiscaux très différents.

L’une peut remplir les conditions permettant l’application du régime du logement unique et de l’abattement spécial associé.

L’autre peut être considérée comme non-résidente et ne pas pouvoir utiliser les mêmes avantages.

La première question à poser avant une vente n’est donc pas :

« Est-ce mon seul logement en Corée ? »

Mais :

« Quel régime fiscal coréen s’applique à moi à la date de la cession ? »

Les abattements de 80 % et de 30 % ne correspondent pas au même régime

C’est probablement l’un des points les plus mal compris lorsqu’un propriétaire vivant à l’étranger prépare une vente immobilière en Corée.

On lit souvent :

« Quand vous devenez non-résident, votre abattement de 80 % tombe à 30 %. »

Cette phrase peut parfois décrire l’impact financier observé, mais elle explique mal la structure juridique.

La fiscalité coréenne distingue plusieurs mécanismes d’abattement pour détention de longue durée.

L’abattement général pour détention de longue durée

Le régime général s’applique à certains biens immobiliers détenus pendant la durée requise.

Il repose principalement sur la durée de détention et peut atteindre jusqu’à 30 % selon le barème général.

L’abattement spécial lié au logement unique

Un autre régime s’applique à certains logements répondant aux conditions du ménage détenant un seul logement.

Celui-ci tient compte à la fois :

de la durée de détention ;

et de la durée effective de résidence dans le logement.

Lorsque les conditions légales sont remplies, l’abattement combiné peut atteindre 80 %.

Il est donc plus exact de dire :

le régime général et le régime spécial du logement unique sont deux mécanismes différents.

Si le vendeur ne peut pas utiliser le régime spécial, le régime général de détention de longue durée peut devenir la structure pertinente.

Il ne s’agit pas simplement d’un avantage existant de 80 % qui serait mécaniquement réduit à 30 % après un départ à l’étranger.

Avoir vécu longtemps dans l’appartement ne garantit pas l’abattement de 80 %

Supposons que vous ayez vécu plusieurs années dans votre appartement coréen.

Vous partez ensuite vivre à l’étranger et restez non-résident pendant plusieurs années avant de vendre.

Il serait risqué de calculer votre plus-value en pensant :

« J’y ai déjà vécu assez longtemps, donc j’ai déjà acquis le droit à l’abattement de 80 %. »

La résidence passée dans le logement ne suffit pas à elle seule.

Le bien doit toujours remplir les conditions du régime du logement unique concerné, et la situation fiscale du vendeur au moment de la cession doit également être examinée.

Il existe une exception importante pour certains départs à l’étranger

Être non-résident ne signifie pas nécessairement que toute possibilité d’exonération disparaît.

La législation coréenne prévoit un traitement particulier pour certaines personnes devenues non-résidentes après avoir quitté la Corée dans des circonstances déterminées.

Une exception importante peut notamment être examinée lorsque plusieurs éléments sont réunis :

le ménage détenait un seul logement en Corée au moment du départ ;

les membres du ménage ont quitté la Corée dans le cadre d’un départ à l’étranger, d’un emploi, d’études ou d’une situation similaire remplissant les conditions prévues ;

les autres conditions légales sont satisfaites ;

et le logement est vendu dans le délai applicable, souvent dans les deux ans suivant le départ pour l’exception concernée.

Cela signifie que la raison exacte du départ peut avoir autant d’importance que la date du départ.

Il faut également vérifier si le ménage possédait bien un seul logement coréen au moment où il a quitté le pays.

Il ne faut donc supposer ni :

« Je suis non-résident, donc toute exonération est impossible. »

ni :

« J’ai vécu autrefois en Corée, donc l’exonération reste acquise. »

L’exception dépend des conditions légales propres à la situation.

Nationalité et résidence fiscale ne sont pas la même chose

Une autre erreur fréquente consiste à confondre nationalité et résidence fiscale.

Un Coréen vivant à l’étranger n’est pas automatiquement résident fiscal coréen uniquement parce qu’il possède la nationalité coréenne.

Inversement, un ressortissant étranger n’est pas automatiquement non-résident fiscal simplement parce qu’il n’a pas la nationalité coréenne.

Pour l’impôt sur le revenu coréen, la qualification dépend des circonstances réelles de vie appréciées au regard des règles de résidence et de non-résidence.

C’est pourquoi le même type d’analyse peut concerner un étranger, un Coréen résidant à l’étranger ou une autre personne propriétaire d’un bien immobilier en Corée.

Le passeport n’est pas le critère décisif.

Revenir en Corée juste avant la vente ne suffit pas automatiquement

Certains propriétaires vivant à l’étranger découvrent l’écart fiscal peu avant la vente et se demandent :

« Si je reviens en Corée avant la signature finale, puis-je redevenir résident fiscal et récupérer le régime du logement unique ? »

Il ne faut pas traiter cette idée comme un raccourci fiscal.

La résidence fiscale coréenne n’est pas créée automatiquement par une simple entrée en Corée ou par l’enregistrement d’une adresse peu avant la vente.

Les autorités examinent les circonstances réelles de vie de la personne.

Et même si la personne redevient effectivement résidente, il peut rester d’autres questions concernant les conditions de détention ou de résidence exigées pour le régime du logement unique.

Un retour bref en Corée ne doit donc pas être considéré comme une garantie de transformation d’une vente imposable en vente exonérée.

La date de cession peut modifier l’analyse

La fiscalité peut également dépendre de la date à laquelle la cession est reconnue.

En règle générale, le transfert est apprécié à partir de la date de règlement du prix.

Des règles différentes peuvent intervenir lorsque cette date ne peut pas être déterminée ou lorsque l’enregistrement de la propriété intervient avant le règlement final.

Pour un vendeur vivant à l’étranger dont le statut fiscal change autour de la période de vente, ce point peut être important.

La seule date de signature du contrat ne détermine donc pas nécessairement le résultat fiscal.

La retenue à la source du non-résident est une question distincte

Un vendeur non-résident doit également distinguer deux sujets :

l’impôt définitif sur la plus-value ;

et la retenue à la source éventuellement appliquée au moment de la transaction.

Lorsque les règles de retenue applicables au non-résident s’appliquent et que le prix d’acquisition ainsi que les frais de cession peuvent être vérifiés, le montant est généralement calculé à partir du plus faible des deux montants suivants :

10 % du prix de cession ;

ou 20 % de la plus-value.

Mais cela ne signifie pas que chaque acheteur doit toujours appliquer cette retenue.

Le National Tax Service indique qu’un acheteur personne physique peut être exempté de cette obligation.

L’affirmation selon laquelle toute vente immobilière par un non-résident entraîne automatiquement une retenue de 11 % ou 22 % par l’acheteur est donc trop générale.

Trois propriétaires, trois résultats possibles

Imaginons trois personnes qui possèdent chacune un seul appartement en Corée.

Vendeur A

Le vendeur A vit en Corée et remplit les conditions applicables au régime du ménage détenant un seul logement.

Selon le prix de vente et les autres conditions, l’exonération du logement unique et l’abattement spécial pour détention de longue durée peuvent s’appliquer.

Vendeur B

Le vendeur B a quitté la Corée depuis plusieurs années, est non-résident au moment de la vente et ne remplit pas les conditions d’une exception liée au départ à l’étranger.

Il ne doit pas calculer son impôt en reprenant le traitement fiscal du vendeur A.

Même avec un seul appartement en Corée, son régime fiscal peut être très différent.

Vendeur C

Le vendeur C vit également à l’étranger, mais il a quitté la Corée dans des circonstances pouvant relever d’une exception, détenait un seul logement au moment de son départ et le vend dans le délai applicable.

Avant de conclure que l’exonération est impossible, il doit examiner l’exception liée au départ à l’étranger.

Les trois personnes possèdent le même nombre de logements.

Le résultat fiscal peut pourtant être différent.

Cinq questions à vérifier avant de vendre

Avant de vendre un appartement coréen tout en vivant à l’étranger, il est utile de vérifier les points suivants dans cet ordre.

1. Suis-je résident fiscal ou non-résident fiscal coréen ?

Ne déterminez pas ce statut uniquement à partir de votre nationalité, de votre visa ou de votre adresse à l’étranger.

2. Quand et pourquoi ai-je quitté la Corée ?

Conservez la date et la raison du départ.

3. Mon ménage possédait-il un seul logement en Corée au moment du départ ?

Ce point peut être important pour une éventuelle exception liée au départ à l’étranger.

4. Quel régime d’abattement pour détention de longue durée s’applique ?

N’utilisez pas automatiquement le chiffre de 80 % simplement parce que vous avez détenu ou habité longtemps dans le logement.

5. Une retenue applicable au non-résident concerne-t-elle cette transaction ?

Vérifiez séparément le type d’acheteur et les règles de retenue, sans les confondre avec le calcul définitif de l’impôt sur la plus-value.

Trois erreurs à éviter

« C’est mon seul appartement en Corée, donc la vente est exonérée »

Pas nécessairement.

L’exonération du ménage détenant un seul logement est un régime fiscal assorti de conditions. Ce n’est pas une simple règle de comptage des biens immobiliers.

« J’ai détenu et habité l’appartement longtemps, donc j’ai automatiquement droit à 80 % »

Non.

Le régime général de détention de longue durée et le régime spécial lié au logement unique sont deux mécanismes différents.

« Je vis maintenant à l’étranger, donc aucune exception n’est possible »

C’est également trop catégorique.

Certaines situations de départ à l’étranger peuvent préserver un traitement particulier si les conditions légales sont remplies.

À retenir

Pour un propriétaire vivant à l’étranger qui vend un appartement en Corée du Sud, le bon ordre d’analyse est :

résidence fiscale → éligibilité au régime du logement unique → exception liée au départ à l’étranger → régime d’abattement applicable → retenue et déclaration

et non :

un appartement → exonération

ni :

longue détention → 80 % automatiquement

L’erreur fiscale la plus coûteuse peut donc intervenir avant même de calculer le taux d’imposition : utiliser le mauvais régime juridique pour le vendeur.

Conclusion

Un non-résident qui ne possède qu’un seul appartement en Corée ne doit pas supposer qu’il bénéficiera automatiquement du même traitement fiscal qu’un vendeur résident remplissant les conditions du régime du logement unique.

La même prudence s’impose pour l’abattement de détention de longue durée.

Dire simplement que « l’abattement de 80 % devient 30 % » est trop simplificateur.

Il est plus juste de distinguer deux structures : un abattement général pour détention de longue durée et un régime spécial tenant compte de la détention et de la résidence pour certains logements uniques qualifiés.

Mais le statut de non-résident n’efface pas non plus toute exception.

Une personne ayant quitté la Corée dans certaines circonstances doit vérifier la raison du départ, la situation du ménage, la propriété du logement au moment du départ et le délai applicable.

Avant de mettre un appartement coréen en vente depuis l’étranger, la question la plus utile est donc :

« Quel régime coréen d’imposition de la plus-value s’applique exactement à cette vente ? »

Répondez d’abord à cette question, puis calculez l’impôt attendu.

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