韓国不動産を非居住者が売却｜1世帯1住宅の非課税と長期保有特別控除
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| 韓国不動産を非居住者が売却する際の譲渡所得税と1世帯1住宅 |
海外に住みながら、韓国にアパートを1戸だけ所有している。
韓国に住んでいた時代に購入し、実際に何年も暮らした家かもしれません。
売却を考えたとき、こう思うのは自然です。
「韓国に持っている住宅はこの1戸だけだから、1世帯1住宅の非課税が使えるだろう」
さらに長期間保有し、実際に住んでいたなら、
「長期保有特別控除も最大80％まで受けられるのでは？」
と考えるかもしれません。
しかし、海外居住者が韓国不動産を売却する場合、この二つは自動的に決まりません。
重要なのは、韓国に何戸持っているかだけではなく、
売却時に韓国税法上の居住者なのか非居住者なのか
1世帯1住宅の要件を満たすのか
海外転出に関する特例が使えるのか
どの長期保有特別控除が適用されるのか
という順番で確認することです。
韓国にアパートが1戸だけでも自動的に非課税ではない
韓国の所得税法には、一定の要件を満たす1世帯1住宅について、譲渡所得税を非課税とする制度があります。
ただし、ここでいう1世帯1住宅は、単純な住宅数の話ではありません。
つまり、
1人＋韓国のアパート1戸＝売却時の譲渡所得税が非課税
という計算ではありません。
売主が1世帯1住宅の税制上の要件を満たしているかを確認する必要があります。
特に海外で生活している所有者の場合、韓国税法上の居住者・非居住者の判定や、韓国を離れた事情が税務上の扱いに影響する可能性があります。
そのため、韓国不動産を売却する前に最初に聞くべき質問は、
「韓国に住宅を何戸持っているか？」
だけではありません。
「この売却時点で、私にはどの税制が適用されるのか？」
です。
外国人だから非居住者になるわけではない
韓国不動産の譲渡所得税を調べるときは、国籍と税務上の居住者区分を混同しないことも重要です。
外国籍だから自動的に韓国税法上の非居住者になるわけではありません。
反対に、韓国籍の在外国民だから自動的に韓国の税務上の居住者になるわけでもありません。
韓国の所得税法では居住者と非居住者を区分しており、実際の生活関係などに基づいて判断します。
そのため、同じようにソウルのアパートを1戸所有している二人でも、一方には1世帯1住宅に関する税制が適用され、もう一方には同じ扱いが適用されないことがあります。
見るべきなのはパスポートの国籍ではなく、譲渡時点における韓国税法上の居住者区分です。
「80％が30％に下がる」という説明は正確ではない
韓国の非居住者が不動産を売却するとき、特によく見かける説明があります。
「海外に移住して非居住者になると、長期保有特別控除が80％から30％に下がる」
結果だけを見ると、そのような大きな差が生じるケースはあります。
しかし、制度の理解としては正確ではありません。
韓国の長期保有特別控除には、異なる控除構造があります。
一般の長期保有特別控除
一定の要件を満たす不動産について、主に保有期間を基準として適用される一般的な長期保有特別控除があります。
一般の控除表による控除率は、最大30％です。
1世帯1住宅の特別な長期保有特別控除
一方、要件を満たす1世帯1住宅については、別の控除構造があります。
こちらでは、
保有期間
と
実際の居住期間
の両方が考慮され、法定要件を満たす場合には合計で**最大80％**の長期保有特別控除が可能になります。
したがって、
「海外に出たから、持っていた80％の控除が30％に削減された」
と考えるより、
一般の長期保有特別控除と、要件を満たす1世帯1住宅に適用される特別な控除は、そもそも異なる制度
と理解する方が正確です。
1世帯1住宅の特別な控除制度を利用できない場合、一般の長期保有特別控除が適用されるかを確認することになります。
韓国に長く住んだ過去だけで80％控除は確定しない
例えば、韓国のアパートを長期間所有し、その家に何年も実際に住んでいたとします。
その後、海外へ移住し、数年間海外で暮らした後に韓国のアパートを売却します。
この場合、
「韓国に住んでいた期間は十分長いから、80％控除の条件はすでに満たしている」
と考えるのは早すぎます。
過去に長く居住したという事実だけで決まるわけではありません。
その住宅が売却時に該当する1世帯1住宅制度の要件を満たしているか、さらに売主の税務上の立場がどうなっているかを確認する必要があります。
つまり、保有年数や過去の居住年数だけを見て、最大80％を先に税額計算へ入れないことが重要です。
非居住者でも確認すべき海外転出の特例がある
ここで反対方向の誤解にも注意が必要です。
「海外に住んで非居住者になったら、1世帯1住宅の非課税は絶対に使えない」
と決めつけるのも正確ではありません。
韓国税法には、一定の事情で韓国を離れて非居住者となった人について、特別な取扱いが問題になる場合があります。
重要な確認事項は、
韓国を離れた時点で世帯が韓国に住宅を1戸所有していたか
海外移住、勤務、就学など一定の理由による出国だったか
該当する法定要件を満たしているか
対象となる期間内に住宅を売却したか
という点です。
該当する特例では、出国から2年以内の売却が重要になる場合があります。
そのため、
「非居住者だから非課税は不可能」
とも、
「以前韓国に住んでいたから非課税は維持される」
とも一律には言えません。
いつ、なぜ韓国を離れたのか。
出国時に世帯がどの住宅を所有していたのか。
いつ売却するのか。
こうした事実関係を、該当する特例の要件と照らして確認する必要があります。
売却直前に韓国へ戻れば居住者になる？
海外に住む所有者が税負担の違いを知ると、次に考えやすいのが、
「売却前に韓国へ戻ればいいのでは？」
という方法です。
しかし、短期間韓国に入国したり、韓国に住所を登録したりしただけで、当然に税法上の居住者になると考えるべきではありません。
居住者・非居住者の判定では、実際の生活関係が問題になります。
さらに、仮に居住者に該当することになったとしても、1世帯1住宅制度に必要な保有・居住要件などは別に確認する必要があります。
したがって、
「決済前に少し韓国へ帰れば1世帯1住宅非課税になる」
という単純な節税方法として考えるのは避けた方がよいでしょう。
契約日だけでなく譲渡時期も確認する
海外居住者の韓国不動産売却では、いつ売買契約書に署名したかだけを見てはいけません。
税務上、譲渡時期の判定が重要だからです。
一般的には売買代金の清算日が基準となり、清算日が明確でない場合や、代金清算前に所有権移転登記が行われる場合などには、別の判定があり得ます。
特に決済時期の前後で韓国税法上の居住者区分が変わる可能性がある人にとって、この時点は重要です。
契約書を書いた日だけで税務上の結論を出さないことが必要です。
非居住者の源泉徴収と最終的な譲渡所得税は別に考える
韓国不動産を売却する非居住者は、もう一つ確認する項目があります。
源泉徴収です。
ただし、
源泉徴収される金額
と
最終的に負担する譲渡所得税
を同じものとして考えてはいけません。
韓国の非居住者源泉徴収制度では、取得価額と譲渡費用を確認できる場合、該当する取引の源泉徴収額は一般的に、
譲渡価額の10％
または
譲渡差益の20％
のうち少ない金額を基準とします。
しかし、すべての韓国不動産売買で、買主が必ずこの源泉徴収をするという意味ではありません。
韓国国税庁の案内では、個人の買主について源泉徴収義務が免除される場合があることも示されています。
そのため、
「非居住者が韓国不動産を売れば、必ず買主が11％または22％を差し引く」
という説明だけで自分の取引を判断しない方がよいでしょう。
源泉徴収の適用可否と、最終的な譲渡所得税の計算は分けて確認する必要があります。
同じ韓国アパート1戸でも税務結果は違う
3人がそれぞれ韓国にアパートを1戸だけ持っているとします。
Aさん
韓国で生活している税務上の居住者で、該当する1世帯1住宅の要件を満たしています。
売却価格など他の条件にもよりますが、1世帯1住宅の非課税や特別な長期保有特別控除を検討できます。
Bさん
数年前に海外へ移住し、売却時には非居住者です。
さらに海外転出に関する特例にも該当しません。
韓国に所有する住宅が1戸だけでも、Aさんと同じ1世帯1住宅の税務処理をそのまま使って計算すべきではありません。
Cさん
現在は海外で暮らしていますが、一定の事情によって韓国を離れ、出国時には世帯で韓国住宅を1戸所有しており、特例で定められた期間内に売却します。
この場合は、
「非居住者だから非課税は無理」
と結論を出す前に、海外転出に関する特例を確認する必要があります。
3人とも韓国に持っているアパートは1戸です。
しかし、適用される税制まで同じとは限りません。
韓国不動産を売却する前に確認したい5項目
1. 売却時に韓国税法上の居住者か非居住者か
国籍、ビザ、海外住所だけで判断しません。
2. いつ、どのような理由で韓国を離れたか
出国日と出国理由を確認します。
3. 出国時に世帯が韓国住宅を何戸所有していたか
海外転出に関する特例を検討する際の重要な事実関係になります。
4. どの長期保有特別控除が適用されるか
長く保有した、あるいは以前長く住んでいたという理由だけで最大80％を使わないようにします。
5. 非居住者の源泉徴収が今回の取引に適用されるか
買主の属性なども確認し、最終的な譲渡所得税とは分けて判断します。
韓国の非居住者不動産売却で避けたい3つの誤解
「韓国にアパートが1戸だけだから非課税になる」
必ずしもそうではありません。
1世帯1住宅の非課税は、単純に所有住宅数だけで決まる制度ではありません。
「長期間保有して住んだから80％控除を受けられる」
これも自動ではありません。
一般の長期保有特別控除と、要件を満たす1世帯1住宅に適用される特別な控除は異なります。
「海外居住の非居住者だから例外は一切ない」
これも一律には言えません。
一定の海外転出については、法定要件を満たす場合に確認すべき特例があります。
まとめ
海外に住みながら韓国のアパートを売却するとき、判断の順番は、
韓国税法上の居住者・非居住者
→ 1世帯1住宅の適用可否
→ 海外転出に関する特例
→ 適用される長期保有特別控除
→ 源泉徴収と譲渡所得税申告
です。
韓国にアパート1戸
→ 自動的に1世帯1住宅非課税
ではありません。
そして、
長期間保有・居住
→ 自動的に80％の長期保有特別控除
でもありません。
同時に、
非居住者
→ 例外なく1世帯1住宅の特例が使えない
と決めつけるのも正確ではありません。
海外に住む所有者が韓国不動産を売却するとき、税率を計算する前に確認すべきなのは、
「この売却に、韓国のどの譲渡所得税制度が適用されるのか？」
という点です。
居住者区分、1世帯1住宅の要件、出国理由と時期、適用される長期保有特別控除を先に確認する。
そのうえで予想される譲渡所得税を計算するのが、韓国不動産を海外から売却するときの基本的な順番です。
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