Immobilie in Korea als Nichtresident verkaufen: Steuerbefreiung und Langzeitabzug bei einer einzigen Wohnung

Wohnung in Südkorea verkaufen: Für im Ausland lebende Eigentümer können Residentenstatus, Ausnahmeregeln und Haltedauer entscheidend sein.

Sie leben inzwischen im Ausland, besitzen aber noch eine Wohnung in Südkorea.

Vielleicht ist es sogar Ihre einzige Immobilie in Korea. Sie haben die Wohnung vor vielen Jahren gekauft, möglicherweise selbst darin gewohnt und möchten sie nun verkaufen.

Dann liegt eine Annahme nahe:

„Ich besitze nur eine Wohnung in Korea. Also müsste die Steuerbefreiung für eine Ein-Haushalt-Ein-Wohnung gelten.“

Wer die Immobilie lange gehalten und selbst bewohnt hat, rechnet möglicherweise zusätzlich mit dem bekannten langfristigen Sonderabzug von bis zu 80 Prozent.

Bei einem Verkäufer, der steuerlich als Nichtresident gilt, ist jedoch beides nicht automatisch gegeben.

Entscheidend sind nicht nur die Anzahl der Wohnungen und die Haltedauer. Zuerst muss geklärt werden, ob der Verkäufer zum maßgeblichen Zeitpunkt in Korea steuerlich als Resident oder Nichtresident gilt, ob die Voraussetzungen der Ein-Haushalt-Ein-Wohnung-Regel erfüllt sind und welcher langfristige Sonderabzug tatsächlich anwendbar ist.

Eine einzige Wohnung in Korea bedeutet nicht automatisch Steuerfreiheit

Das koreanische Einkommensteuerrecht sieht für eine qualifizierende Ein-Haushalt-Ein-Wohnung eine Befreiung von der Kapitalertragsteuer beim Immobilienverkauf vor.

Dabei handelt es sich jedoch um eine steuerrechtliche Regelung mit eigenen Voraussetzungen. Sie lässt sich nicht auf die einfache Formel reduzieren:

eine Person + eine Wohnung in Korea = steuerfreier Verkauf.

Gerade bei Eigentümern, die inzwischen im Ausland leben, kann der steuerliche Wohnsitz darüber entscheiden, ob diese Begünstigung überhaupt genutzt werden kann. Auch die Umstände eines früheren Wegzugs aus Korea können relevant sein.

Deshalb sollte ein im Ausland lebender Eigentümer vor dem Verkauf nicht nur fragen:

„Ist das meine einzige Wohnung in Korea?“

Die wichtigere Frage lautet:

„Welche koreanische Steuerregelung gilt für mich zum Zeitpunkt der Übertragung?“

Immobilienverkauf in Korea: Warum der Status als Nichtresident wichtig ist

Auch ein Ausländer oder Auslandskoreaner kann beim Verkauf einer koreanischen Immobilie der koreanischen Kapitalertragsteuer unterliegen.

Die Staatsangehörigkeit allein entscheidet darüber nicht.

Das koreanische Steuerrecht unterscheidet zwischen Residenten und Nichtresidenten. Dadurch können zwei Personen, die jeweils nur eine Wohnung in Seoul besitzen, beim Verkauf steuerlich unterschiedlich behandelt werden.

Der eine Verkäufer kann die Voraussetzungen für die Ein-Haushalt-Ein-Wohnung-Regel und den dazugehörigen besonderen langfristigen Abzug erfüllen.

Beim anderen kann aufgrund seines Nichtresidentenstatus ein anderes Steuerregime gelten.

Das betrifft nicht nur ausländische Staatsangehörige. Auch ein koreanischer Staatsbürger, der dauerhaft im Ausland lebt, ist nicht allein wegen seines Passes automatisch koreanischer Steuerresident. Umgekehrt wird ein Ausländer nicht allein aufgrund seiner ausländischen Staatsangehörigkeit automatisch zum Nichtresidenten.

Maßgeblich sind die tatsächlichen Lebensumstände nach den gesetzlichen Regeln über den steuerlichen Wohnsitz.

80 Prozent oder 30 Prozent? Es sind zwei unterschiedliche Abzugssysteme

Bei der koreanischen Immobiliensteuer wird häufig vereinfacht gesagt:

„Wer zum Nichtresidenten wird, verliert den 80-Prozent-Abzug und bekommt nur noch maximal 30 Prozent.“

Das kann den finanziellen Unterschied in bestimmten Fällen beschreiben. Rechtlich ist diese Erklärung jedoch zu grob.

Bei der koreanischen Langzeitbesitz-Sonderermäßigung, der sogenannten Long-Term Holding Special Deduction, müssen zwei unterschiedliche Strukturen auseinandergehalten werden.

Der allgemeine langfristige Sonderabzug gilt für qualifizierende Immobilien nach der dafür vorgesehenen Haltedauer. Nach dem allgemeinen Schema kann der Abzug bis zu 30 Prozent erreichen.

Daneben gibt es ein besonderes Abzugssystem für eine qualifizierende Ein-Haushalt-Ein-Wohnung. Hier werden sowohl die Haltedauer als auch die tatsächliche Wohndauer berücksichtigt. Werden die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, kann der kombinierte Abzug bis zu 80 Prozent betragen.

Der entscheidende Unterschied lautet daher nicht:

„Mein 80-Prozent-Abzug wird auf 30 Prozent gekürzt.“

Sondern:

„Kann ich das besondere Abzugssystem für eine qualifizierende Ein-Haushalt-Ein-Wohnung nutzen, oder ist für meinen Verkauf das allgemeine System maßgeblich?“

Diese Unterscheidung ist für einen Nichtresidenten mit Immobilienbesitz in Korea wesentlich.

Früheres Wohnen in der Wohnung garantiert keinen 80-Prozent-Abzug

Angenommen, Sie haben zehn Jahre lang eine Wohnung in Seoul besessen und mehrere Jahre selbst darin gewohnt.

Danach ziehen Sie ins Ausland und bleiben dort mehrere Jahre, bevor Sie die Wohnung verkaufen.

Es wäre riskant, nun einfach zu rechnen:

„Die erforderliche Wohndauer habe ich schon früher erfüllt, also steht mir der maximale Abzug weiterhin zu.“

Die frühere tatsächliche Nutzung der Wohnung allein entscheidet darüber nicht.

Die Immobilie muss weiterhin die Voraussetzungen des einschlägigen Ein-Haushalt-Ein-Wohnung-Regimes erfüllen. Außerdem muss die steuerliche Situation des Verkäufers zum maßgeblichen Übertragungszeitpunkt geprüft werden.

Lange Haltedauer und frühere Eigennutzung sind deshalb wichtige Tatsachen, aber keine automatische Garantie für den besonderen Abzug.

Nichtresident bedeutet nicht immer: Keine Ausnahme möglich

Auch die gegenteilige Aussage wäre zu pauschal:

„Sobald ich Korea verlassen habe und Nichtresident bin, ist die Steuerbefreiung endgültig verloren.“

Das koreanische Steuerrecht kennt eine wichtige Sonderbehandlung für bestimmte Personen, die Korea unter qualifizierenden Umständen verlassen haben.

Eine solche Ausnahme kann insbesondere relevant werden, wenn der Haushalt beim Wegzug eine Wohnung in Korea besaß, die Haushaltsmitglieder Korea wegen eines anerkannten Auslandsumzugs, einer Beschäftigung, eines Studiums oder vergleichbarer Umstände verließen und die weiteren gesetzlichen Bedingungen eingehalten werden.

Auch der Verkaufszeitpunkt spielt eine Rolle. Für die betreffende Ausnahme kann insbesondere eine gesetzliche Frist – häufig innerhalb von zwei Jahren nach der Ausreise – maßgeblich sein.

Deshalb sind bei einem früheren Wegzug mindestens drei Punkte wichtig:

Warum wurde Korea verlassen?

Wann erfolgte die Ausreise?

Wie sah der koreanische Immobilienbesitz des Haushalts zu diesem Zeitpunkt aus?

Die richtige Schlussfolgerung lautet also weder:

„Ich bin Nichtresident, deshalb ist eine Befreiung ausgeschlossen.“

noch:

„Ich habe früher in Korea gewohnt, deshalb gilt die Befreiung weiterhin.“

Ob die Sonderregel greift, hängt von ihren konkreten gesetzlichen Voraussetzungen ab.

Kurz vor dem Verkauf nach Korea zurückkehren?

Manche im Ausland lebende Eigentümer erkennen den möglichen Steuerunterschied erst kurz vor dem geplanten Immobilienverkauf und überlegen:

„Kann ich vor dem Verkauf einfach wieder nach Korea ziehen und dadurch steuerlich Resident werden?“

Eine kurzfristige Rückkehr sollte nicht als einfache Lösung betrachtet werden.

Der steuerliche Residentenstatus entsteht nicht allein dadurch, dass jemand kurz vor dem Verkauf nach Korea einreist oder eine Adresse anmeldet. Entscheidend sind die tatsächlichen Lebensumstände.

Selbst wenn wieder ein Residentenstatus begründet wird, können außerdem weiterhin gesonderte Voraussetzungen des Ein-Haushalt-Ein-Wohnung-Regimes hinsichtlich Haltedauer und Wohndauer zu prüfen sein.

Eine kurzfristige Einreise macht einen steuerpflichtigen Immobilienverkauf daher nicht automatisch steuerfrei.

Auch der Übertragungszeitpunkt kann die Steuer beeinflussen

Bei einem grenzüberschreitenden Immobilienverkauf ist nicht nur wichtig, was im Kaufvertrag steht.

Auch der steuerlich maßgebliche Übertragungszeitpunkt kann entscheidend sein.

Grundsätzlich orientiert sich die Übertragung am Zeitpunkt, an dem der Kaufpreis vollständig abgewickelt wird. Besondere Regeln können gelten, wenn dieser Zeitpunkt nicht feststellbar ist oder die Eigentumsregistrierung bereits vor der endgültigen Zahlung erfolgt.

Das kann besonders wichtig werden, wenn sich der steuerliche Wohnsitz des Verkäufers rund um den Verkaufs- und Abwicklungszeitraum verändert.

Allein das Datum der Vertragsunterzeichnung entscheidet daher nicht zwangsläufig über die steuerliche Behandlung.

Quellensteuer beim Verkauf durch einen Nichtresidenten ist eine eigene Frage

Bei einem Immobilienverkauf durch einen Nichtresidenten müssen zwei Dinge getrennt betrachtet werden:

die endgültige koreanische Kapitalertragsteuer und eine möglicherweise beim Verkauf anfallende Quellensteuer.

Soweit die Nichtresidenten-Quellensteuerregel anwendbar ist und Anschaffungskosten sowie Übertragungskosten nachgewiesen werden können, wird der Quellensteuerbetrag grundsätzlich anhand des niedrigeren Betrags aus 10 Prozent des Übertragungspreises oder 20 Prozent des Veräußerungsgewinns bestimmt.

Aber auch daraus darf keine pauschale Regel gemacht werden.

Nach den zugrunde gelegten Informationen des koreanischen National Tax Service kann ein individueller Käufer von der Quellensteuerpflicht ausgenommen sein.

Die häufig zu findende Aussage, bei jedem Immobilienverkauf eines Nichtresidenten müsse der Käufer automatisch 11 oder 22 Prozent einbehalten, ist deshalb zu weitgehend.

Die Quellensteuer sollte zudem nicht mit der endgültigen Kapitalertragsteuer verwechselt werden.

Drei Eigentümer mit jeweils einer Wohnung können unterschiedlich besteuert werden

Nehmen wir drei Personen, die jeweils nur eine Wohnung in Korea besitzen.

Verkäufer A lebt in Korea und erfüllt die einschlägigen Voraussetzungen der Ein-Haushalt-Ein-Wohnung-Regel.

Je nach Verkaufspreis und weiteren Voraussetzungen können die Steuerbefreiung und der besondere langfristige Abzug relevant sein.

Verkäufer B ist bereits vor Jahren ins Ausland gezogen. Beim Verkauf gilt er als Nichtresident und erfüllt keine besondere Ausnahme wegen seines Wegzugs.

Obwohl auch er nur eine koreanische Wohnung besitzt, sollte er seine Steuer nicht automatisch nach denselben Regeln wie Verkäufer A berechnen.

Verkäufer C lebt ebenfalls im Ausland. Er verließ Korea jedoch unter Umständen, die unter eine besondere Wegzugsregel fallen könnten, besaß beim Wegzug die entsprechende Wohnung und verkauft innerhalb der maßgeblichen Frist.

Bei ihm sollte die Ausnahme geprüft werden, bevor davon ausgegangen wird, dass die Steuerbegünstigung ausgeschlossen ist.

Alle drei besitzen eine Wohnung.

Das steuerliche Ergebnis kann trotzdem unterschiedlich sein.

Was Sie vor dem Verkauf einer Wohnung in Korea prüfen sollten

Wer als im Ausland lebender Eigentümer koreanische Immobilien verkaufen möchte, sollte die Prüfung in der richtigen Reihenfolge durchführen.

Erstens: Bin ich nach koreanischem Steuerrecht Resident oder Nichtresident?

Das sollte nicht allein anhand von Staatsangehörigkeit, Visum oder ausländischer Anschrift beurteilt werden.

Zweitens: Wann und aus welchem Grund habe ich Korea verlassen?

Datum und Grund der Ausreise können für eine mögliche Sonderregel wichtig sein.

Drittens: Hatte mein Haushalt zum Zeitpunkt der Ausreise eine Wohnung in Korea?

Auch dies kann für die Ausnahme bei einem qualifizierenden Wegzug entscheidend sein.

Viertens: Welches System des langfristigen Sonderabzugs gilt für meinen Verkauf?

Die bloße Tatsache, dass die Wohnung lange gehalten oder früher selbst bewohnt wurde, rechtfertigt nicht automatisch eine Berechnung mit bis zu 80 Prozent.

Fünftens: Gilt für diese konkrete Transaktion eine Quellensteuerregel?

Dabei sollte die Art des Käufers ebenso geprüft werden wie die Quellensteuerregel selbst. Die endgültige Kapitalertragsteuer ist davon getrennt zu beurteilen.

Die richtige Reihenfolge entscheidet

Beim Verkauf einer koreanischen Wohnung aus dem Ausland lautet die sinnvolle Prüfungsreihenfolge:

steuerlicher Residentenstatus → Ein-Haushalt-Ein-Wohnung-Berechtigung → Ausnahme wegen Wegzugs ins Ausland → anwendbarer langfristiger Sonderabzug → Quellensteuer und Steuererklärung.

Nicht:

eine Wohnung → steuerfrei.

Und auch nicht:

lange gehalten und früher dort gewohnt → automatisch 80 Prozent Abzug.

Gerade bei einem Nichtresidenten kann der größte Fehler deshalb entstehen, bevor überhaupt ein Steuersatz berechnet wird: wenn für den Verkäufer von Anfang an das falsche steuerliche Regime zugrunde gelegt wird.

Fazit: Vor dem Verkauf zuerst den steuerlichen Status klären

Wer im Ausland lebt und nur eine Wohnung in Südkorea besitzt, sollte nicht automatisch davon ausgehen, beim Verkauf dieselben Vergünstigungen zu erhalten wie ein qualifizierender koreanischer Steuerresident.

Auch die bekannte Aussage, der langfristige Sonderabzug falle bei Nichtresidenten einfach „von 80 auf 30 Prozent“, beschreibt das System nicht präzise.

Entscheidend ist vielmehr, dass das koreanische Steuerrecht unterschiedliche Abzugsstrukturen kennt: den allgemeinen langfristigen Sonderabzug und die besondere Regelung für eine qualifizierende Ein-Haushalt-Ein-Wohnung.

Gleichzeitig bedeutet ein Nichtresidentenstatus nicht, dass jede Ausnahme ausgeschlossen ist. Wer Korea unter bestimmten qualifizierenden Umständen verlassen hat, sollte insbesondere den Ausreisegrund, den damaligen Haushalts- und Immobilienstatus sowie die maßgebliche Frist prüfen.

Die wichtigste Frage vor dem Verkauf lautet deshalb nicht:

„Ich habe nur eine Wohnung – wie hoch ist meine Steuer?“

Sondern:

„Welches koreanische Kapitalertragsteuer-Regime gilt bei genau diesem Verkauf für mich?“

Erst danach sollte die konkrete Steuerbelastung berechnet werden.

Offizielle Quellen

National Tax Service (NTS) – Korean Taxation / Capital Gains Tax
Korean Income Tax Act
Enforcement Decree of the Income Tax Act

Haftungsausschluss

Dieser Beitrag dient der allgemeinen Vorabinformation über die koreanische Besteuerung beim Immobilienverkauf durch im Ausland lebende Eigentümer. Die konkrete steuerliche Behandlung hängt unter anderem vom steuerlichen Residentenstatus, den Umständen des Wegzugs, den Eigentums- und Wohnzeiten sowie dem Übertragungszeitpunkt ab. Vor einem Verkauf sollten die aktuellen gesetzlichen Voraussetzungen und der individuelle Sachverhalt geprüft werden.

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