Beli Apartemen Korea Atas Nama Suami Istri: Kapan Selisih Dana Bisa Dianggap Hadiah?

Kepemilikan apartemen Korea 50:50 dapat menimbulkan persoalan gift tax jika kontribusi dana suami dan istri tidak sesuai dengan bagian kepemilikannya.

Sepasang suami istri yang tinggal di luar negeri berencana membeli apartemen di Korea.

Mereka ingin mendaftarkan kepemilikan 50:50 atas nama keduanya.

Masalahnya, sebagian besar tabungan keluarga berada di rekening salah satu pasangan. Agar lebih praktis, pasangan tersebut mengirim seluruh harga pembelian dari rekening pribadinya di luar negeri.

Mereka mungkin berpikir:

“Kami suami istri dan apartemen ini milik kami berdua. Apakah penting siapa yang mengirim uangnya?”

Untuk pajak hadiah atau gift tax di Korea, jawabannya: bisa sangat penting.

Yang dilihat bukan hanya nama yang tercantum dalam sertifikat kepemilikan atau rekening mana yang melakukan transfer terakhir.

Pertanyaan yang lebih penting adalah:

Siapa yang sebenarnya menyediakan uang untuk memperoleh bagian kepemilikan masing-masing pasangan?

Bagi pasangan yang tinggal di luar Korea, pertanyaan ini menjadi semakin penting karena pengurangan pajak hadiah antar pasangan hingga KRW 600 juta tidak otomatis tersedia dalam semua keadaan. Status residensi pajak penerima hadiah harus diperiksa.

Kepemilikan 50:50 Tidak Selalu Berarti Pendanaan 50:50

Ambil contoh sederhana.

Sebuah apartemen di Korea berharga KRW 1,4 miliar.

Pasangan tersebut mendaftarkan kepemilikan:

Suami: 50%
Istri: 50%

Artinya, masing-masing memperoleh bagian properti senilai KRW 700 juta.

Sekarang anggap seluruh KRW 1,4 miliar berasal dari uang yang secara ekonomi memang milik suami.

Di sertifikat, istri memiliki separuh apartemen.

Namun, istri memperoleh bagian senilai KRW 700 juta tanpa menggunakan dananya sendiri.

Perbedaan antara bagian kepemilikan dan kontribusi dana sebenarnya inilah yang dapat menimbulkan persoalan gift tax di Korea.

Pernikahan tidak otomatis membuat seluruh aset dan uang suami istri dianggap sebagai satu kumpulan harta untuk tujuan pajak Korea.

Yang Penting Bukan Hanya Rekening Siapa yang Mengirim

Ada pasangan yang mencoba membuat alur transfer terlihat lebih rapi.

Misalnya suami memiliki seluruh dana.

Ia terlebih dahulu mengirim KRW 700 juta ke rekening luar negeri milik istrinya. Setelah itu:

• suami mengirim KRW 700 juta dari rekeningnya ke Korea;
• istri mengirim KRW 700 juta dari rekeningnya sendiri ke Korea.

Sekarang catatan bank menunjukkan dua transfer terpisah.

Apakah ini otomatis membuktikan bahwa masing-masing membeli 50% apartemen dengan uang sendiri?

Tidak.

Dana yang dikirim istri mungkin tetap berasal dari suami.

Rekening dan transfer terpisah dapat membuat jejak transaksi lebih jelas, tetapi tidak dengan sendirinya menentukan siapa pemilik ekonomis dana tersebut.

Karena itu, pertanyaan yang seharusnya diajukan bukan hanya:

“Rekening siapa yang mengirim uang?”

Melainkan:

“Uang itu sebenarnya milik siapa sebelum pembelian dilakukan?”

Pengurangan Hadiah Antar Pasangan KRW 600 Juta Tidak Selalu Berlaku

Korea memberikan pengurangan pajak hadiah yang cukup besar untuk transfer antara suami dan istri.

Jika penerima hadiah merupakan resident untuk tujuan pajak Korea, hadiah dari pasangan secara umum dapat memperoleh pengurangan hingga KRW 600 juta, dengan memperhitungkan hadiah yang memenuhi ketentuan dalam periode 10 tahun sebelumnya.

Karena angka ini cukup besar, pasangan yang tinggal di luar negeri mudah beranggapan:

“Kalau salah satu membayar bagian pasangannya, KRW 600 juta pertama tetap bebas pajak karena kami menikah.”

Belum tentu.

Status residensi pajak pasangan yang menerima hadiah sangat penting.

Penerima yang merupakan non-resident tidak memperoleh pengurangan pasangan yang sama hanya karena kedua pihak secara hukum merupakan suami istri.

Untuk pembelian apartemen Korea bernilai tinggi, perbedaan status ini dapat mengubah hasil pajaknya secara signifikan.

Tinggal di Luar Korea Tidak Otomatis Berarti Non-Resident

Di sinilah masalah berikutnya muncul.

Seorang warga Korea yang sudah bertahun-tahun tinggal di Indonesia mungkin berkata:

“Saya tinggal di luar negeri, jadi untuk pajak Korea saya pasti non-resident.”

Sebaliknya, pasangan berkewarganegaraan asing mungkin berpikir statusnya pasti non-resident karena bukan warga Korea.

Keduanya terlalu sederhana.

Residensi pajak merupakan penentuan hukum yang mempertimbangkan keadaan seperti domicile di Korea, periode tinggal, serta keadaan pribadi dan ekonomi yang relevan.

Kewarganegaraan saja tidak menentukan jawabannya.

Karena itu, jika rencana pembelian bergantung pada penggunaan pengurangan hadiah pasangan KRW 600 juta, tentukan terlebih dahulu status residensi pajak penerimanya. Jangan menebak hanya berdasarkan paspor atau tempat tinggal saat ini.

Masuk Korea Sebelum Membeli Juga Bukan Jalan Pintas

Bagaimana jika pasangan yang menerima hadiah masuk ke Korea sebelum pembayaran akhir?

Mungkin muncul pemikiran:

“Kalau begitu saya pindah ke Korea lebih dulu, membuat alamat Korea atau mendapatkan residence card, lalu menggunakan pengurangan KRW 600 juta.”

Status residensi pajak tidak bekerja seperti sakelar yang berubah hanya karena satu dokumen diterbitkan.

Alamat Korea, kontrak sewa, residence card, status imigrasi dan keberadaan fisik dapat menjadi bagian dari fakta yang relevan.

Tetapi satu dokumen saja tidak boleh dianggap otomatis menggantikan tes residensi pajak.

Jika struktur pembelian bergantung pada status resident penerima, status tersebut harus diperiksa berdasarkan keadaan sebenarnya.

Bagaimana Jika Masing-Masing Benar-Benar Menggunakan Uang Sendiri?

Sekarang ubah situasinya.

Apartemen yang sama berharga KRW 1,4 miliar dan tetap dimiliki 50:50.

Suami menggunakan KRW 700 juta dari pendapatan dan aset yang memang dimilikinya sendiri.

Istri juga memiliki KRW 700 juta dari pendapatan, tabungan, investasi, atau asetnya sendiri dan menggunakan dana tersebut untuk membeli bagiannya.

Situasi ini secara fundamental berbeda dari satu pasangan membayar seluruh harga sementara separuh properti diberikan kepada pasangan lainnya.

Dalam kasus seperti ini, transfer terpisah memang berguna karena jejak bank sesuai dengan kenyataan ekonomi:

50% kepemilikan → 50% kontribusi sebenarnya

Tetapi perlindungannya bukan berasal dari sekadar membagi transfer menjadi dua.

Yang penting adalah masing-masing dapat menunjukkan bahwa dana untuk memperoleh bagiannya memang merupakan dana miliknya.

Dokumen Sumber Dana Jangan Dipersiapkan Setelah Masalah Muncul

Pembelian rumah di Korea juga dapat melibatkan housing acquisition financing and occupancy plan, yang sering dipahami sebagai rencana pembiayaan atau sumber dana pembelian properti.

Persyaratannya tidak boleh disederhanakan menjadi satu daftar dokumen yang berlaku untuk setiap pembelian rumah di seluruh Korea.

Kewajiban dan dokumen pendukung dapat berbeda menurut properti, lokasi, transaksi, dan aturan yang berlaku ketika pembelian dilakukan.

Namun, pasangan yang menggunakan dana luar negeri sebaiknya menyimpan bukti yang sesuai dengan sumber dana yang mereka nyatakan.

Dokumen yang berguna dapat mencakup rekening bank luar negeri, catatan pendapatan dan pajak, bukti akumulasi tabungan, dokumen penjualan aset, catatan warisan atau hadiah jika relevan, serta bukti remittance ke Korea.

Tidak ada alasan untuk menganggap setiap pembeli luar negeri selalu wajib menyerahkan tepat tiga tahun laporan pajak asing.

Dokumennya harus mengikuti sumber uang yang sedang dijelaskan.

Jangan Tentukan 50:50 Dulu, Baru Memikirkan Uangnya

Kepemilikan bersama dapat dipilih karena berbagai alasan keluarga, warisan, keuangan, atau kebutuhan praktis.

Masalah muncul ketika pasangan menentukan 50:50 terlebih dahulu tanpa melihat kemampuan pendanaan masing-masing.

Misalnya satu pasangan sebenarnya memiliki 90% dana yang tersedia, tetapi keduanya menginginkan kepemilikan 50:50.

Itu tidak otomatis berarti struktur tersebut dilarang.

Namun, selisih pendanaan perlu dijelaskan.

Tergantung fakta sebenarnya, selisih tersebut dapat merupakan hadiah, pinjaman yang nyata, atau pengaturan lain yang dapat didukung secara hukum.

Karena itu, struktur dana sebaiknya dipikirkan sebelum harga pembelian dibayar dan bagian kepemilikan ditetapkan.

Bisakah Suami atau Istri Meminjamkan Dana kepada Pasangannya?

Bisa terdapat perbedaan antara hadiah dan pinjaman yang benar-benar dimaksudkan untuk dibayar kembali.

Tetapi menulis loan agreement tidak otomatis mengubah transfer uang menjadi utang.

Fakta di balik transaksi tetap penting.

Jika satu pasangan mengaku meminjam sejumlah besar uang dari pasangannya, pertanyaan yang dapat muncul antara lain:

Apakah memang ada niat untuk membayar kembali?

Apakah peminjam mempunyai kemampuan finansial untuk melunasi?

Apakah syarat pembayarannya realistis?

Apakah pembayaran pokok dan bunga benar-benar dilakukan sesuai pengaturan?

Aturan gift tax Korea juga mengatur manfaat ekonomi yang dapat timbul dari pinjaman tanpa bunga atau berbunga rendah.

Karena itu, angka 4,6% yang sering muncul dalam pembahasan pajak Korea jangan diubah menjadi aturan sederhana bahwa setiap pinjaman suami istri harus selalu menggunakan bunga tepat 4,6%.

Demikian pula, notarization dapat membantu sebagai bukti dalam keadaan tertentu, tetapi dokumen yang dinotariskan saja tidak membuktikan bahwa pinjaman tersebut nyata.

Substansi transaksi lebih penting daripada nama dokumennya.

Tiga Kesalahan yang Sebaiknya Dihindari Pasangan di Luar Negeri

Kesalahan pertama:

“Kami menikah, jadi tidak masalah siapa yang membayar apartemen bersama.”

Bisa menjadi masalah jika satu pasangan secara ekonomi membiayai bagian kepemilikan yang diperoleh pasangan lainnya.

Kesalahan kedua:

“Kami transfer dari dua rekening berbeda, jadi tidak mungkin dianggap hadiah.”

Transfer terpisah membantu menunjukkan alur dana, tetapi tidak membuktikan siapa pemilik asli uang tersebut.

Kesalahan ketiga:

“Hadiah antar pasangan selalu mendapat pengurangan KRW 600 juta.”

Tidak. Status residensi pajak penerima penting, dan pengurangan tersebut juga terkait dengan aturan kumulatif 10 tahun yang berlaku.

Sebelum Membeli, Cocokkan Tiga Hal

Untuk pasangan internasional yang membeli apartemen Korea bersama, perbandingan paling berguna sebenarnya sederhana:

porsi kepemilikan ↔ kontribusi dana sebenarnya ↔ bukti sumber dana

Jika ketiganya sesuai, cerita pendanaannya relatif mudah dijelaskan.

Jika tidak sesuai, cari tahu alasannya sebelum transaksi selesai.

Apakah selisihnya hadiah?

Apakah benar-benar pinjaman yang akan dikembalikan?

Bagaimana status residensi pajak pasangan yang menerima manfaat?

Dan dokumen apa yang menunjukkan asal uang tersebut?

Pertanyaan-pertanyaan ini jauh lebih penting daripada sekadar memastikan nama suami dan istri sama-sama tercantum dalam kontrak.

Kesimpulan

Kepemilikan bersama apartemen Korea dapat terlihat sederhana di sertifikat tetapi jauh lebih kompleks ketika rekening bank diperiksa.

Kepemilikan 50:50 tidak otomatis membuktikan kontribusi dana 50:50.

Dua transfer dari dua rekening berbeda juga tidak otomatis menghilangkan risiko gift tax.

Dan pasangan asing tidak otomatis menjadi non-resident hanya karena kewarganegaraannya, sebagaimana warga Korea yang tinggal di luar negeri tidak otomatis memiliki satu status pajak tertentu hanya karena paspornya.

Sebelum mengirim dana dalam jumlah besar untuk membeli properti Korea, buat alur uangnya jelas:

Siapa pemilik uang? → Siapa yang membayar? → Siapa memperoleh bagian properti? → Apakah ada hadiah atau pinjaman nyata? → Bukti apa yang mendukungnya?

Untuk pasangan internasional, menjawab pertanyaan tersebut sebelum membeli jauh lebih mudah daripada menjelaskan ketidaksesuaian setelah apartemen sudah terdaftar atas nama keduanya.

Sumber Resmi

• National Tax Service of Korea — Gift Tax and Gift Property Deduction Guidance
• Inheritance Tax and Gift Tax Act — Article 53
• Income Tax Act and Enforcement Decree — Korean Tax Residency
• Real Estate Transaction Reporting Act and related regulations — Housing Acquisition Financing Plan
• National Tax Service — Gift Tax Interpretations and Source-of-Funds Guidance

Penafian

Artikel ini memberikan informasi umum bagi pasangan yang tinggal di luar negeri dan mempertimbangkan kepemilikan bersama properti residensial di Korea. Perlakuan gift tax, status residensi pajak, bukti sumber dana, kewajiban pelaporan transaksi properti, dan transfer antar pasangan bergantung pada keadaan masing-masing serta aturan yang berlaku pada saat transaksi. Konfirmasikan persyaratan yang berlaku dengan otoritas Korea terkait atau profesional pajak Korea sebelum mentransfer dana dalam jumlah besar atau menyelesaikan pembelian.

 ➡ Next : Visa F-5 Korea

⬅ Previous : Visa D-8 Korea dengan Paten atau Mesin