[DE] Darf ich als Ausländer überhaupt eine Wohnung in Korea kaufen? Was Käufer aus dem Ausland vor dem ersten Vertragsabschluss wissen sollten
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| Ausländisches Paar prüft den Kauf einer Wohnung in Seoul. |
Viele Menschen, die einen Umzug nach Korea planen, stellen sich irgendwann dieselbe Frage:
„Dürfen Ausländer in Südkorea überhaupt Immobilien kaufen?“
Gerade Deutsche, die ihren Ruhestand in Korea verbringen möchten, mit einem koreanischen Ehepartner zusammenleben oder langfristig nach Korea ziehen wollen, beschäftigen sich häufig mit diesem Thema.
Nehmen wir folgendes Beispiel.
Ein Ehepaar lebt seit vielen Jahren in München.
Nach der Pensionierung möchten beide dauerhaft nach Korea ziehen.
Während einer Reise nach Seoul entdecken sie eine Wohnung, die ihnen sofort gefällt.
„Warum kaufen wir die Wohnung nicht schon jetzt und ziehen später ein?", fragt der Ehemann.
Viele Familien denken ähnlich.
Doch genau an dieser Stelle beginnen oft die ersten Missverständnisse.
[Official Guidance]
Nach den Informationen von Invest Korea dürfen Ausländer grundsätzlich Immobilien in Korea erwerben, sofern keine besonderen Genehmigungspflichten für bestimmte Grundstücke bestehen. Hinsichtlich des Eigentumserwerbs werden ausländische Käufer grundsätzlich nicht anders behandelt als koreanische Staatsangehörige.
Ausländische Käufer müssen jedoch die nach den einschlägigen Gesetzen vorgeschriebenen Melde- und Registrierungsverfahren erfüllen.
[Executive Commentary]
Ein weit verbreiteter Irrtum lautet:
„Wenn das Geld vorhanden ist, kann ich den Kaufvertrag einfach unterschreiben."
In der Praxis ist die erste wichtige Frage jedoch häufig eine andere:
„Gelte ich bei diesem Kauf derzeit als Einwohner Koreas oder als Käufer mit Wohnsitz im Ausland?"
Diese Unterscheidung kann Einfluss darauf haben,
- welche Unterlagen benötigt werden;
- welche Registrierungsverfahren anzuwenden sind; und
- welche Bankformalitäten erfüllt werden müssen.
Der häufige Irrtum vieler zukünftiger Auswanderer
Stellen wir uns ein Paar vor, das derzeit noch in Frankfurt lebt.
Der Umzug nach Korea ist bereits geplant.
Die Wohnung in Seoul ist gefunden.
Während eines kurzen Aufenthalts in Korea unterschreibt das Paar den Kaufvertrag.
Die Käufer gehen davon aus, dass sie die restlichen Formalitäten nach dem endgültigen Umzug erledigen können.
Einige Wochen später fordert jedoch die Bank zusätzliche Unterlagen an.
Auch das Grundbuchverfahren erfordert weitere Nachweise.
Die Käufer sind überrascht.
„Wir ziehen doch ohnehin bald nach Korea. Warum gelten wir noch als Auslandskäufer?"
Die Antwort lautet häufig:
Nicht die zukünftigen Pläne entscheiden, sondern der Status zum Zeitpunkt der Transaktion.
[Official Guidance]
Nach den Vorgaben der Stadt Seoul müssen ausländische Käufer, die aufgrund eines Kaufvertrags Immobilien erwerben, grundsätzlich innerhalb der gesetzlichen Fristen eine Erwerbsmeldung abgeben.
Käufer ohne koreanische Personenkennziffer oder ohne Ausländerregistrierungskarte (ARC) benötigen unter Umständen zusätzlich eine spezielle Registrierungsnummer für die Eintragung des Eigentums.
Bei der Überweisung von Kaufgeldern aus dem Ausland können außerdem Vorschriften des koreanischen Devisenrechts Anwendung finden.
[Executive Commentary]
Während des Kaufprozesses stoßen viele Käufer erstmals auf ungewohnte Begriffe.
Die Immobilienerwerbsmeldung bedeutet vereinfacht, dass der zuständigen Behörde mitgeteilt wird, dass ein Ausländer eine Immobilie erworben hat.
Viele Interessenten fragen außerdem:
„Ich lebe noch im Ausland und besitze noch keine ARC. Wie kann ich dann Eigentümer werden?"
In solchen Fällen kann eine sogenannte Registrierungsnummer für die Grundbucheintragung von Ausländern erforderlich sein.
Diese Nummer dient der Identifizierung des Käufers im koreanischen Grundbuchsystem.
Das bedeutet jedoch nicht, dass der Immobilienkauf besonders schwierig ist.
Auslandskäufer müssen häufig lediglich zusätzliche Verwaltungsunterlagen vorbereiten.
Fragen, die Käufer frühzeitig klären sollten
Viele internationale Käufer besprechen vor Vertragsabschluss folgende Punkte:
„Gelte ich bei diesem Kauf derzeit als Einwohner oder Nicht-Einwohner?"
„Benötige ich eine besondere Registrierungsnummer für die Eigentumseintragung?"
„Welche Meldungen müssen vor der Eigentumsübertragung erfolgen?"
„Sind für die Überweisung meines Kaufpreises zusätzliche Bankformalitäten erforderlich?"
Wer diese Fragen frühzeitig klärt, kann spätere Verzögerungen häufig vermeiden.
Begriffserklärungen
Immobilienerwerbsmeldung
Gesetzlich vorgeschriebene Meldung an die zuständige Behörde nach dem Erwerb einer Immobilie durch einen ausländischen Käufer.
Registrierungsnummer für die Grundbucheintragung
Besondere Identifikationsnummer, die Auslandskäufer ohne koreanische Personenkennziffer für die Eigentumseintragung benötigen können.
ARC (Alien Registration Card)
Koreanischer Ausländerausweis für langfristig in Korea lebende Ausländer.
Implementation Date
Stand der einschlägigen Gesetze und Verwaltungsvorschriften: Juni 2026.
Fact-Check Materials Used
- Invest Korea Leitfäden
- Wohnleitfaden der Stadt Seoul
- Act on Report on Real Estate Transactions, Etc.
- Foreign Exchange Transactions Act
Official Sources
- Invest Korea
- Stadt Seoul
- Act on Report on Real Estate Transactions, Etc.
- Foreign Exchange Transactions Act
Disclaimer
Dieser Beitrag dient ausschließlich dem allgemeinen Verständnis öffentlich zugänglicher Gesetze und Verwaltungsinformationen. Er stellt keine Rechts-, Steuer-, Investitions- oder Immobilienberatung dar. Die Anforderungen können je nach Einzelfall unterschiedlich sein. Bitte wenden Sie sich für verbindliche Auskünfte an qualifizierte Fachleute oder die zuständigen Behörden.
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