[DE] Reicht Geld allein, um eine Wohnung in Korea zu kaufen? Was ausländische Käufer vor Vertrag und Grundbucheintrag wissen müssen
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| Ausländischer Käufer prüft Vertrags- und Registrierungsunterlagen vor dem Kauf einer Immobilie in Korea. |
Viele ausländische Käufer denken beim Immobilienkauf in Korea zuerst an den Kaufpreis.
Ist das Geld vorbereitet?
Ist der Wechselkurs günstig?
Ist die Überweisung möglich?
Hat der Verkäufer den Preis akzeptiert?
Dann scheint der Rest einfach zu sein.
Vertrag unterschreiben.
Anzahlung leisten.
Restbetrag zahlen.
Eigentum eintragen lassen.
Aber genau an dieser Stelle entsteht oft das Missverständnis.
Eine Frage hören Berater und Makler immer wieder:
„Wenn ich den Kaufpreis zahlen kann, warum kann die Wohnung nicht einfach auf meinen Namen eingetragen werden?“
Stellen Sie sich folgende Situation vor.
Ein ausländischer Investor besucht Seoul und entscheidet sich für eine hochwertige Wohnung mit Blick auf den Han-Fluss.
Der Preis ist verhandelt.
Der Vertrag wird unterschrieben.
Die Anzahlung wird geleistet.
Der Käufer fliegt zurück in sein Heimatland und plant, einige Wochen später zur Zahlung des Restbetrags wieder nach Korea zu kommen.
Kurz darauf meldet sich der Makler.
Es fehlen Unterlagen.
Die zuständige Behörde muss eine Meldung erhalten.
Für den Grundbucheintrag wird eine besondere Identifikationsnummer benötigt.
Erst jetzt wird klar:
Der Kaufpreis war nur der Anfang.
In Korea ist der Immobilienkauf für ausländische Käufer nicht nur eine Geldfrage.
Es ist auch eine Frage von Meldung, Identifikation und Grundbucheintragung.
[Official Guidance]
Nach dem Act on Report on Real Estate Transactions, Etc. müssen ausländische Staatsangehörige, die Immobilien in Korea erwerben, grundsätzlich innerhalb von 60 Tagen ab Vertragsdatum eine Meldung über den Immobilienerwerb bei der zuständigen lokalen Behörde einreichen.
Ausländische Käufer unterliegen außerdem den Eintragungsverfahren nach dem Registration of Real Estate Act.
Wenn ein nicht in Korea ansässiger ausländischer Käufer weder eine Alien Registration Number noch eine inländische Wohnsitzregistrierungsnummer besitzt, kann für den Abschluss des Eigentumseintrags eine Registration Number for Real Estate Registration erforderlich sein.
[Executive Commentary]
Der häufige Irrtum lautet:
„Wenn der Kaufpreis bezahlt ist, gehört die Wohnung automatisch mir.“
So einfach funktioniert das Verfahren nicht.
Die koreanischen Behörden prüfen nicht nur, ob Geld gezahlt wurde.
Sie müssen auch erkennen können:
- wer die Immobilie erworben hat;
- ob die erforderlichen Meldungen eingereicht wurden;
- ob der Käufer im koreanischen Registrierungssystem eindeutig identifiziert werden kann.
Mit anderen Worten:
Geld allein reicht nicht.
Der Käufer muss auch administrativ in das System passen.
Die 60-Tage-Frist, die viele Käufer übersehen
[Official Guidance]
Ausländische Käufer, die einen Vertrag zum Erwerb einer Immobilie in Korea schließen, müssen die entsprechende Erwerbsmeldung grundsätzlich innerhalb von 60 Tagen ab Vertragsdatum einreichen.
Bei Verstößen gegen gesetzliche Meldepflichten können nach den anwendbaren Vorschriften administrative Sanktionen entstehen.
[Executive Commentary]
Viele Käufer glauben, die Frist beginne erst mit der Schlusszahlung.
Das ist ein gefährlicher Denkfehler.
In der Regel beginnt die Frist bereits mit dem Datum des Kaufvertrags.
Ein Beispiel:
Der Vertrag wird im Mai unterschrieben.
Die Restzahlung ist für Juli geplant.
Der Käufer denkt:
„Ich kümmere mich um alles, wenn ich zur Schlusszahlung wieder in Korea bin.“
Aber die administrative Uhr läuft möglicherweise schon seit dem Vertragstag.
Darum koordinieren erfahrene Käufer die Meldepflichten nicht erst beim Closing, sondern unmittelbar nach Vertragsunterzeichnung.
Warum ausländische Dokumente wichtig werden
[Official Guidance]
Nicht in Korea ansässige ausländische Käufer können verpflichtet sein, Unterlagen zum Nachweis von Identität, Staatsangehörigkeit und ausländischer Wohnadresse vorzulegen.
Je nach Fall können notarielle Beglaubigung, Apostille oder konsularische Legalisation erforderlich sein.
Die konkreten Anforderungen können je nach Transaktionsstruktur und zuständiger Registrierungsstelle variieren.
[Executive Commentary]
Viele Käufer denken:
„Mein Reisepass reicht doch aus.“
Manchmal reicht er nicht.
Beim Grundbucheintrag kann zusätzlich gefragt werden:
- Wo wohnt der Käufer im Ausland?
- Wie wird die ausländische Adresse nachgewiesen?
- Welche Staatsangehörigkeit liegt vor?
- Ist das Dokument im richtigen Format bestätigt?
- Wird eine Apostille oder konsularische Bestätigung benötigt?
Das sind keine Luxusfragen.
Ohne die passenden Unterlagen kann sich der Eigentumseintrag verzögern.
Für ausländische Käufer ist deshalb wichtig:
Nicht erst Geld vorbereiten. Auch Dokumente vorbereiten.
Gerade Unterlagen aus dem Ausland brauchen Zeit.
Die besondere Identifikationsnummer für den Grundbucheintrag
[Official Guidance]
Wenn ein ausländischer Käufer keine koreanische Ausländerregistrierungsnummer oder inländische Wohnsitzregistrierungsnummer besitzt, kann für die Grundbucheintragung eine besondere Registrierungsnummer für Immobilien erforderlich sein.
Diese Nummer dient dazu, den Käufer im koreanischen Registrierungssystem eindeutig zu identifizieren.
[Executive Commentary]
Das ist für viele nicht ansässige Käufer neu.
Ein Pass zeigt, wer Sie sind.
Aber das koreanische Grundbuchsystem braucht zusätzlich eine eindeutige Registrierungsgrundlage.
Das bedeutet:
Ohne passende Identifikationsnummer kann der Eigentumseintrag schwierig oder unmöglich werden.
Der Verkäufer kann bereit sein.
Das Geld kann bereit sein.
Der Vertrag kann unterschrieben sein.
Trotzdem kann der letzte Schritt hängen bleiben, wenn die Identifikation im Registrierungssystem nicht vorbereitet ist.
Begriffserklärungen
Erwerbsmeldung
Eine Meldung an die zuständige lokale Behörde, dass ein ausländischer Käufer eine Immobilie in Korea erworben hat.
Grundbucheintragung
Der formelle Eintrag des Eigentümers im koreanischen Immobilienregister. Erst dieser Schritt macht die Eigentümerstellung administrativ sichtbar.
Registration Number for Real Estate Registration
Eine spezielle Identifikationsnummer, die für bestimmte ausländische Käufer ohne koreanische Registrierungsnummer erforderlich sein kann.
Apostille
Eine internationale Bestätigung, mit der ein Dokument aus einem Land in einem anderen Land verwendet werden kann, wenn beide Länder dem entsprechenden Übereinkommen angehören.
Der eigentliche Punkt
[Official Guidance]
Koreanisches Recht erlaubt ausländischen Staatsangehörigen grundsätzlich den Erwerb inländischer Immobilien, sofern die anwendbaren Melde-, Identifikations- und Eintragungsverfahren ordnungsgemäß erfüllt werden.
[Executive Commentary]
Der häufige Irrtum lautet:
„Die größte Hürde ist der Kaufpreis.“
Bei vielen ausländischen Käufern ist das nicht der entscheidende Punkt.
Die bessere Frage lautet:
„Sind Meldung, Identifikation und Grundbucheintragung vorbereitet?“
Wer eine Wohnung oder ein Haus in Korea kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur fragen:
„Wie überweise ich das Geld?“
Sondern auch:
„Welche Meldung muss wann erfolgen, und welche Nummer oder Unterlage braucht das Grundbuchamt?“
Für ausländische Käufer beginnt ein sauberer Immobilienkauf nicht erst am Tag der Restzahlung.
Er beginnt bereits mit der richtigen administrativen Vorbereitung vor und unmittelbar nach dem Vertrag.
Implementation Date
Act on Report on Real Estate Transactions, Registration of Real Estate Act und zugehörige Verwaltungsverfahren: Stand Juni 2026.
Fact-Check Materials Used
- Act on Report on Real Estate Transactions, Etc.
- Registration of Real Estate Act
- Invest Korea foreign real estate acquisition guidance
- Seoul Metropolitan Government foreign resident housing guidance
Official Sources
- Ministry of Land, Infrastructure and Transport
- Korea Supreme Court Registry System
- Invest Korea
- Act on Report on Real Estate Transactions, Etc.
Disclaimer
Dieser Beitrag ist ein Vorab-Leitfaden auf Grundlage öffentlich zugänglicher offizieller Materialien koreanischer Regierungsstellen.
Er soll ausländischen Käufern helfen, die Struktur des Immobilienerwerbs vor Gesprächen mit Fachleuten besser zu verstehen.
Er stellt keine Rechts-, Steuer-, Investment- oder Immobilienberatung dar.
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