[DE] Das Ende der Immobilien-Golden-Visa? Was Investoren vor Portugal, Spanien und EB-5 heute prüfen sollten
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| Ein Einwanderungsformular, ein Reisepass und ein Stift auf einem Schreibtisch. Das Bild symbolisiert die zunehmende Bedeutung von Dokumentation und Nachweispflichten bei internationalen Investorenvisa. |
Vor zehn Jahren war die Rechnung einfach.
Man kaufte eine Wohnung in Spanien.
Oder eine Immobilie in Portugal.
Oder investierte Kapital in ein Projekt in den USA.
Dann begann der Weg zur Aufenthaltsgenehmigung.
Viele Investoren haben genau dieses Bild noch immer im Kopf.
Doch wer heute mit diesem alten Plan zum Berater geht, erlebt oft die erste Überraschung bereits im ersten Gespräch.
Denn die eigentliche Veränderung betrifft nicht die Investitionssumme.
Sie betrifft die Denkweise der Behörden.
Früher stand das Geld im Mittelpunkt.
Heute stehen Dokumente, Transparenz und wirtschaftliche Substanz im Mittelpunkt.
[Official Guidance]
Spanien hat das sogenannte Golden-Visa-Programm für Investitionen in Immobilien beendet. Die entsprechenden Regelungen wurden aufgehoben und neue Anträge über den klassischen Immobilienweg sind seit April 2025 nicht mehr möglich.
Quelle: Boletín Oficial del Estado (BOE), Ley Orgánica 1/2025.
[Executive Commentary]
Viele Menschen wissen das noch nicht.
Sie suchen weiterhin nach Wohnungen an der Küste, rechnen mit der bekannten 500.000-Euro-Grenze und gehen davon aus, dass der Immobilienkauf automatisch einen Aufenthaltsstatus eröffnet.
Genau diese Verbindung existiert heute nicht mehr.
Wer in Spanien eine Immobilie kauft, kauft heute eine Immobilie.
Nicht mehr automatisch einen migrationsrechtlichen Vorteil.
Das ist ein grundlegender Unterschied.
[Official Guidance]
Portugal hat das ARI-Golden-Visa-Programm nicht vollständig abgeschafft. Die Immobilieninvestition wurde jedoch durch die Reformen des Jahres 2023 aus den förderfähigen Investitionswegen entfernt.
Bestimmte andere Investitionsformen, darunter regulierte Investmentfonds, bleiben weiterhin möglich.
Quelle: Lei n.º 56/2023 (Portugal).
[Executive Commentary]
Auch hier halten sich viele alte Informationen im Internet.
Wer vor einigen Jahren recherchiert hat, erinnert sich häufig an Apartments in Lissabon oder Porto.
Doch die Diskussion hat sich verändert.
Heute sprechen Berater deutlich häufiger über Fonds, Unternehmensinvestitionen und wirtschaftliche Aktivitäten als über Eigentumswohnungen.
Das Programm existiert noch.
Der Weg dorthin sieht jedoch anders aus als früher.
[Official Guidance]
Für das amerikanische EB-5-Programm gelten weiterhin die Investitionsschwellen von 800.000 USD für bestimmte Zielregionen (TEA) und 1.050.000 USD für Standardinvestitionen.
Die USCIS verlangt den Nachweis der rechtmäßigen Herkunft der Investitionsmittel.
Quelle: USCIS Policy Manual, Volume 6, Part G.
[Executive Commentary]
Hier erleben viele Antragsteller die größte Überraschung.
Das Problem ist oft nicht die Investitionssumme.
Das Problem sind die Unterlagen.
Stellen Sie sich folgende Situation vor:
Sie besitzen heute ein Vermögen von mehreren Millionen Euro.
Doch ein Teil davon stammt aus dem Verkauf einer Immobilie.
Die Immobilie wurde vor vielen Jahren gekauft.
Das damalige Eigenkapital kam aus einer Schenkung.
Die Schenkung wiederum stammt aus dem Vermögen Ihrer Eltern.
Plötzlich stellt sich eine einfache Frage:
Können Sie diese Geschichte dokumentieren?
Nicht erzählen.
Dokumentieren.
Genau an diesem Punkt scheitern heute viele Anträge.
[Official Guidance]
USCIS verlangt bei EB-5-Anträgen eine nachvollziehbare Dokumentation der Mittelherkunft (Source of Funds). Dies kann Steuerunterlagen, Schenkungsverträge, Unternehmensunterlagen, Darlehensverträge oder andere Nachweise umfassen.
Quelle: USCIS Policy Manual, Volume 6, Part G.
[Executive Commentary]
Deshalb sprechen viele Einwanderungsanwälte heute nicht mehr zuerst über Projekte.
Sie sprechen über Aktenordner.
Wer seine Vermögensgeschichte sauber dokumentieren kann, hat häufig einen erheblichen Vorteil.
Wer dagegen wichtige Unterlagen verloren hat oder Vermögensbewegungen nicht mehr nachvollziehen kann, muss oft deutlich mehr Zeit in die Vorbereitung investieren.
Wichtige Begriffe einfach erklärt
Golden Visa
Aufenthaltsprogramme, die an bestimmte Investitionen geknüpft sind.
ARI (Portugal)
Portugiesisches Aufenthaltsprogramm für Investoren.
EB-5
US-amerikanisches Einwanderungsprogramm für Investoren.
Source of Funds
Nachweis, woher das investierte Geld ursprünglich stammt.
Path of Funds
Nachweis, welchen Weg das Geld bis zur endgültigen Investition genommen hat.
TEA
Targeted Employment Area. Bestimmte Regionen in den USA, für die die niedrigere EB-5-Investitionsschwelle gilt.
Drei Fragen vor jeder Investitionsentscheidung
- Beruht meine Planung noch auf Informationen aus der Zeit vor den Reformen in Spanien und Portugal?
- Kann ich die Herkunft meines Investitionskapitals mit offiziellen Dokumenten nachweisen?
- Habe ich alle Steuer-, Schenkungs-, Verkaufs- und Bankunterlagen gesichert, die meine Vermögensgeschichte erklären?
Fazit
Die Zeit der einfachen Formel
„Immobilie kaufen und Aufenthaltsrecht erhalten“
ist in Europa weitgehend vorbei.
Die Programme sind nicht verschwunden.
Aber die Spielregeln haben sich verändert.
Wer heute internationale Aufenthaltsprogramme prüft, sollte weniger auf Hochglanzbroschüren und mehr auf Dokumentation, Transparenz und langfristige Planung achten.
Oft entscheidet nicht die Höhe des Vermögens.
Sondern die Qualität der Unterlagen.
Stand
Juni 2026
Offizielle Quellen
- U.S. Citizenship and Immigration Services (USCIS) – Policy Manual, Volume 6, Part G (EB-5 Investors)
- Boletín Oficial del Estado (Spanien) – Ley Orgánica 1/2025
- Diário da República (Portugal) – Lei n.º 56/2023
- Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM)
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