[ID] Saya Sudah Menyiapkan Uangnya. Jadi Mengapa Apartemen di Korea Belum Bisa Didaftarkan Atas Nama Saya?
 |
| Investor asing mempersiapkan dokumen pembelian apartemen di Korea |
Banyak investor asing beranggapan bahwa membeli properti di Korea Selatan adalah proses yang sederhana.
Dana disiapkan.
Kontrak ditandatangani.
Sisa pembayaran dilunasi.
Kemudian sertifikat kepemilikan diterbitkan.
Tetapi apakah prosesnya benar-benar sesederhana itu?
Bayangkan situasi berikut.
Seorang investor dari Surabaya mengunjungi Seoul dan memutuskan membeli sebuah apartemen mewah dengan pemandangan Sungai Han.
Harga disepakati.
Uang muka dibayarkan.
Setelah itu, ia kembali ke Indonesia sambil berasumsi bahwa ia hanya perlu kembali beberapa minggu kemudian untuk menyelesaikan pembayaran akhir.
Beberapa hari kemudian, agen properti menelepon.
Masih ada dokumen tambahan yang harus dipersiapkan.
Pemerintah daerah memerlukan laporan tertentu.
Kantor pendaftaran properti memerlukan nomor identifikasi khusus.
Saat itulah banyak pembeli baru menyadari bahwa memiliki cukup uang hanyalah permulaan.
Pertanyaan yang sering muncul adalah:
"Kalau saya sudah membayar apartemennya, mengapa kepemilikannya tidak bisa langsung dipindahkan atas nama saya?"
Di Korea Selatan, jawabannya sering kali bukan soal uang.
Jawabannya adalah soal administrasi.
Mengapa Uang Saja Tidak Cukup?
[Official Guidance]
Berdasarkan Act on Report on Real Estate Transactions, Etc., warga negara asing yang memperoleh properti di Korea pada umumnya wajib menyampaikan laporan perolehan properti kepada pemerintah daerah yang berwenang dalam waktu 60 hari sejak tanggal kontrak.
Pembeli asing juga wajib mengikuti prosedur pendaftaran berdasarkan Registration of Real Estate Act.
Apabila pembeli asing non-residen tidak memiliki Alien Registration Number atau nomor registrasi penduduk domestik Korea, maka Registration Number for Real Estate Registration mungkin diperlukan untuk menyelesaikan proses pendaftaran kepemilikan.
[Executive Commentary]
Salah satu kesalahpahaman yang paling sering terjadi adalah:
"Selama saya membayar harga pembelian, kepemilikan akan otomatis berpindah."
Prosedur resmi di Korea bekerja secara berbeda.
Pemerintah Korea tidak hanya memeriksa apakah uang pembelian telah dibayarkan.
Pemerintah juga perlu memastikan:
- siapa pembeli sebenarnya;
- apakah laporan yang diwajibkan sudah disampaikan;
- apakah identitas pembeli dapat diverifikasi dalam sistem pendaftaran.
Artinya, uang saja tidak cukup.
Proses pelaporan dan verifikasi identitas memiliki peran yang sama pentingnya.
Tenggat 60 Hari yang Sering Terlewat oleh Pembeli Asing
[Official Guidance]
Pembeli asing yang menandatangani kontrak pembelian properti di Korea pada umumnya wajib menyampaikan laporan perolehan dalam waktu 60 hari sejak tanggal kontrak.
Kegagalan memenuhi kewajiban pelaporan dapat mengakibatkan sanksi administratif sesuai peraturan yang berlaku.
[Executive Commentary]
Banyak investor luar negeri beranggapan bahwa tenggat pelaporan dimulai ketika pembayaran akhir dilakukan.
Dalam praktiknya, jangka waktu tersebut umumnya dimulai sejak kontrak ditandatangani.
Perbedaan ini sangat penting.
Seorang investor dapat menandatangani kontrak pada bulan Mei dan baru menjadwalkan pembayaran akhir pada bulan Juli.
Namun apabila seluruh proses administrasi baru dimulai menjelang pelunasan, berbagai kendala administratif dapat muncul.
Karena itu, banyak pembeli internasional mulai berkoordinasi dengan konsultan hukum atau profesional properti segera setelah kontrak ditandatangani.
Mengapa Dokumen dari Luar Negeri Sering Dibutuhkan?
[Official Guidance]
Pembeli asing non-residen dapat diminta menyerahkan dokumen yang membuktikan identitas, kewarganegaraan, dan alamat tempat tinggal di luar negeri.
Tergantung pada kondisi masing-masing kasus, legalisasi notaris, Apostille, atau pengesahan konsuler juga dapat diperlukan.
Persyaratan dokumen dapat berbeda tergantung struktur transaksi dan kantor pendaftaran yang menangani perkara tersebut.
[Executive Commentary]
Banyak pembeli mengira bahwa paspor sudah cukup.
Sering kali kenyataannya tidak demikian.
Dalam beberapa kasus, pembeli juga dapat diminta menyerahkan:
- dokumen alamat tempat tinggal di luar negeri;
- dokumen kewarganegaraan;
- surat pernyataan yang dilegalisasi notaris;
- dokumen yang telah memperoleh Apostille atau pengesahan konsuler.
Karena proses legalisasi internasional dapat memerlukan waktu, banyak pembeli berpengalaman menyiapkan dokumen-dokumen tersebut jauh sebelum tanggal pelunasan.
Pelajaran yang Paling Sering Disadari Terlambat
[Official Guidance]
Hukum Korea Selatan memperbolehkan warga negara asing memiliki properti domestik selama seluruh prosedur pelaporan, identifikasi, dan pendaftaran diselesaikan sesuai ketentuan yang berlaku.
[Executive Commentary]
Kesalahpahaman yang paling umum adalah:
"Hambatan terbesar adalah menyiapkan uang."
Pada kenyataannya, pertanyaan yang lebih penting mungkin adalah:
"Apakah saya sudah menyelesaikan seluruh proses pelaporan, identifikasi, dan pendaftaran yang diwajibkan oleh hukum Korea?"
Bagi banyak pembeli asing, harga properti hanyalah salah satu bagian dari transaksi.
Sering kali, persiapan administratif sejak awal justru menentukan apakah pembelian dapat berjalan lancar atau tidak.
Masalahnya bukan pembayaran.
Masalahnya adalah apakah seluruh proses pelaporan, identifikasi, dan pendaftaran telah diselesaikan dengan benar.
Implementation Date
Act on Report on Real Estate Transactions, Registration of Real Estate Act, dan prosedur administratif terkait yang berlaku pada Juni 2026.
Fact-Check Materials Used
- Act on Report on Real Estate Transactions, Etc.
- Registration of Real Estate Act
- Invest Korea foreign real estate acquisition guidance
- Seoul Metropolitan Government foreign resident housing guidance
Official Sources
- Ministry of Land, Infrastructure and Transport
- Korea Supreme Court Registry System
- Invest Korea
- Act on Report on Real Estate Transactions, Etc.
Disclaimer
Artikel ini merupakan panduan pemahaman awal berdasarkan materi resmi pemerintah Korea Selatan yang tersedia untuk umum. Artikel ini tidak merupakan nasihat hukum, perpajakan, investasi, maupun properti.
➡ Next :
⬅ Previous : Uangnya Milik Saya
댓글
댓글 쓰기